Носовихинское ш., 59 км от МКАД
Малое Кишнево д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 30 м², участок 14 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 09.10.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 1,4 млн → дом ≈1,1 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 48 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,57 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,06 млн → от пессимистичной прибыль −670 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Дулёво ≈4,7 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17802
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 13.5 |
| торг | 5 | 49 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 6.1 |
| участок | 5 | 91 % | 7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 643 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 395 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 105 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Большое Кишнево д. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малое Кишнево д. | 7 сот. | 3 200 000 | 457 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Луч СНТ | 20 сот. | 550 000 | 27 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Юркино д. | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Юркино д. | 8,8 сот. | 1 600 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Юркино д. | 9 сот. | 1 600 000 | 177 778 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Юркино д. | 8,5 сот. | 1 590 000 | 187 059 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Луч СНТ | 30 сот. | 490 000 | 16 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Юркино д. | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Малинка СНТ | 12 сот. | 1 080 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 333 / 83 687 / 125 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 569 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 441 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 312 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 055 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -670 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Фарфорист-2 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 450 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Малиново д. | 30 м² | 16 сот. | 2 100 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Фарфорист-2 СНТ | 30,7 м² | 7 сот. | 1 850 000 | 60 261 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | 30 м² | 10 сот. | 1 750 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Коровино д. | 28 м² | 13,9 сот. | 2 900 000 | 103 571 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Андреево д. | 29,7 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Запонорье д. | 29,4 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 119 048 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Коротково д. | 33 м² | 20 сот. | 2 590 000 | 78 485 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Запонорье д. | 28 м² | 16 сот. | 3 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Сосновый Бор ДНТ | 36 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Идеальный вариант для воплощения ваших мечт и идей за приемлемые деньги! Долгов и обременений нет, один взрослый собственник, свободная продажа.