Носовихинское ш., 47 км от МКАД
ЛПХ Алешкино пос., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 33 м², участок 8 сот., 2026 год.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 01.10.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 295 тыс. → дом ≈1,55 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,08 млн / целевая ≈1,87 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль −568 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Казанское ≈3,4 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №17796
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 879 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 295 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 555 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 121 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | ЛПХ Алешкино пос. | 18,4 сот. | 750 000 | 40 761 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | ЛПХ Новое Алешкино пос. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Алешкино пос. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Новое Алешкино пос. | 15 сот. | 480 000 | 32 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Алешкино пос. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Алешкино пос. | 17,7 сот. | 510 000 | 28 814 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Алешкино пос. | 20,1 сот. | 999 000 | 49 701 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Виктория-80 90 СНТ | 18,5 сот. | 694 000 | 37 514 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Новое Алешкино пос. | 7 сот. | 1 800 000 | 257 143 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виктория-80 СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 836 / 61 467 / 103 226 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 080 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 976 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 872 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 664 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -568 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Власово д. | 33,4 м² | 7,9 сот. | 1 950 000 | 58 383 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Власово д. | 33,4 м² | 7,9 сот. | 2 100 000 | 62 874 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Бабеево д. | 33 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 75 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Фрязево пос. | 31 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 103 226 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Грибовское СНТ | 33,3 м² | 5,8 сот. | 2 000 000 | 60 060 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Павловский Посад СНТ | 33 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 46 970 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Мир СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 33 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 81 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Мир СНТ | 35,4 м² | 6 сот. | 950 000 | 26 836 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Фрязевский Садовод СНТ | 35 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.10.2026 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в стиле Фахверк из арболита. Приглашаем на просмотр: покажем всё изнутри, можно потрогать стены и пройтись по комнатам, прочувствовав тишину и тепло, ответим на любые вопросы и обсудим ваш проект. Звоните сейчас, чтобы договориться о времени просмотра!