Носовихинское ш., 47 км от МКАД
Клязьменское СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 16 м², участок 4 сот., брус.
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 62 %
Земля ≈318 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,27 млн → дом ≈477 тыс. ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈220 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,07 млн / целевая ≈961 тыс. / пессимист. ≈854 тыс. → от пессимистичной прибыль −854 тыс. ₽, маржа −100 %, ROI −50 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Ленская ≈0,9 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17793
Рейтинг 33/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 83 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 318 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 273 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 477 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 812 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 10 сот. | 2 550 000 | 255 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 30 сот. | 8 500 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 17,3 сот. | 13 000 000 | 751 445 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 3 400 000 | 340 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 21,6 сот. | 47 000 000 | 2 175 926 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 50 сот. | 20 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 14,8 сот. | 9 600 000 | 648 649 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 2,5 сот. | 1 650 000 | 660 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 5 сот. | 2 200 000 | 440 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 70 834 / 111 765 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 068 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 015 000 ₽ |
| продажа: целевая | 961 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 854 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -853 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −100 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Южный СНТ | 14,6 м² | 4,8 сот. | 800 000 | 54 795 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Жасмин СНТ | 17 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 111 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Березка (Воровского) СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Березовая Роща СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Аргуновка СНТ | 19,2 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Калина СНТ | 20 м² | 6 сот. | 400 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Березка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Дружный СНТ | 12 м² | 6 сот. | 480 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Брянцево Поле СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Фрязево пос. | 12 м² | 6 сот. | 980 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 16.10.2026 | 1 750 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается даный участок с домом (50:17:0020922:104 и 50:17:0020922:584). На участке находится все необходимое для ведения хозяйства и отдыха: -дом для проживания с чердаком. -большая беседка. -новая теплица с автоматическими окнами. -сарай. -высокие грядки, очень красивые и удобные (не надо нагибаться для сбора урожая). -летний душ. На участке растут разные ягоды: ежевика, клубника, смородина, земленика, жимолость, крыжовник и др. В центре участка находится лужайка с газоном и цветами, а также выложены дорожки из плитки для прогулок. К участку и дому подведено электричество, имеется собственная скважина. Дом зарегестрирован и имеет свой кадастровый номер. В доме установлено электрическое отопление. Рядом с участком река Клязьма, просторные поля и лес. Ближайшая автобусная остановка находится в 5-10 мин. Пешком, до центра города и электричек ходят автобусы или можно добраться пешком за 20-30 минут. В 10 минутах пешком стадион и парк Меленки, на територии Снт конный клуб. Просмотры возможны в любое время, все документы для сделки готовы. Возможен торг.