Носовихинское ш., 38 км от МКАД
ЛПХ Алешкино пос., Павлово-Посадский гор. округ
Дача 33 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 10.10.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 320 тыс. → дом ≈1,53 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,67 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −752 тыс. ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Казанское ≈3,1 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17792
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 20.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 950 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 320 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 530 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 364 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | ЛПХ Алешкино пос. | 18 сот. | 650 000 | 36 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | ЛПХ Алешкино пос. | 11 сот. | 650 000 | 59 091 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | ЛПХ Алешкино пос. | 18,5 сот. | 750 000 | 40 541 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | ЛПХ Алешкино пос. | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Алешкино пос. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Алешкино пос. | 18,5 сот. | 600 000 | 32 432 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Алешкино пос. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Алешкино пос. | 19 сот. | 800 000 | 42 105 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Алешкино пос. | 15 сот. | 599 000 | 39 933 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Алешкино пос. | 20 сот. | 920 000 | 46 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 667 / 59 934 / 109 091 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 850 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 758 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 665 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 480 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -752 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Рябина СНТ | 33 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 109 091 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Мир СНТ | 35 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 3.7 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 30 м² | 6 сот. | 980 000 | 32 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Дубровка СНТ | 30,4 м² | 7,2 сот. | 1 820 000 | 59 868 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Сосенки СНТ | 30 м² | 8,2 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Сосенки СНТ | 36 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мечта СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Здоровье СНТ | 30 м² | 7,4 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Надежда СНТ | 38 м² | 5,8 сот. | 2 350 000 | 61 842 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Радуга СНТ | 35 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в стиле Фахверк из арболита. Приглашаем на просмотр: покажем всё изнутри, можно потрогать стены и пройтись по комнатам, прочувствовав тишину и тепло, ответим на любые вопросы и обсудим ваш проект. Звоните сейчас, чтобы договориться о времени просмотра!