Носовихинское ш., 39 км от МКАД
Алешинские Сады СНТ, Богородский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., 2010 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 57 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,51 млн → дом ≈488 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 45 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,98 млн / целевая ≈2,68 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль −19 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет.
До ст. Храпуново ≈2,2 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17789
Рейтинг 36/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 4 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 251 940 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 512 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 488 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Первомаец СТ | 9,5 сот. | 2 450 000 | 257 895 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алешинские Сады СНТ | 6,2 сот. | 1 700 000 | 274 194 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Транспортник СНТ | 9,5 сот. | 2 150 000 | 226 316 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алешинские Сады СНТ | 6,3 сот. | 1 700 000 | 269 841 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Есинские Просторы дп | 8,4 сот. | 2 140 000 | 254 762 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Есинские Просторы дп | 6,4 сот. | 1 602 500 | 250 391 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Есинские Просторы дп | 7,5 сот. | 1 882 500 | 251 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алешинские Сады СНТ | 5,8 сот. | 1 500 000 | 258 621 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Первомаец СТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | ЦНИИТМАШ СНТ | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 872 / 77 084 / 143 902 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 976 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 827 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 678 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 381 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -19 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Локомотив-3 СНТ да: «душевая» + «мебели» | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Якорь СТ да: «санузел» + «ламинат» | 41 м² | 5,4 сот. | 5 900 000 | 143 902 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Дружба СНТ да: «ванной» + «ремонтом» | 39 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 44 872 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Дубровка СНТ да: «туалет и ванная» + «теплый пол» | 36 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Носовихинское ш. 42 км от МКАД. снт Алешинские сады Участок. 6 СОТОК правильной форма, ровный,южная сторона. На кадастровом учете. Забор по соседям. Дом 45м2 (прописка регистрация) 2 эт. (мансарда). На участке электричество 15Квт, вода(летний водопровод) Расположение: ст.Храпуново,Курское направление 1час от вокзала(правая сторона из Москвы) от станции 5 мин машиной до СНТ, или 15-25 пешком по асфальту. Развитое СНТ. Владелец торг Наталья УЧАСТИЕ В ПРОДАЖЕ СПЕЦИАЛИСТОВ ПО НЕДВИЖИМОСТИ МНЕ НЕ НУЖНО