Носовихинское ш., 28 км от МКАД
имени Воровского пос., Богородский гор. округ
Дом 50 м², участок 7 сот., дерево.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Земля ≈208 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,46 млн → дом ≈1,75 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,8 млн / целевая ≈2,52 млн / пессимист. ≈2,24 млн → от пессимистичной прибыль −1,38 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Поселок Воровского ≈2,1 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17786
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 207 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 455 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 745 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Булгаково СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Звезда СНТ | 6,5 сот. | 1 650 000 | 253 846 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Булгаково СНТ | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Булгаково д. | 40 сот. | 4 370 000 | 109 250 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Булгаково д. | 50 сот. | 14 000 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Журналист СНТ | 6 сот. | 1 390 000 | 231 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Булгаково д. | 45 сот. | 11 000 000 | 244 444 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Виктория СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 7,1 сот. | 1 200 000 | 169 014 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 962 / 56 000 / 79 800 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 800 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 660 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 520 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 240 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 380 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Журналист СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Заря СНТ | 50 м² | 5 сот. | 3 050 000 | 61 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Титан СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 79 800 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Экран СНТ | 52 м² | 6,2 сот. | 1 350 000 | 25 962 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рассвет СНТ | 49 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 980 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Звезда СНТ | 47,9 м² | 8,3 сот. | 1 800 000 | 37 578 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Светлячок СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Шахтер СТ | 49 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 61 224 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Маяк СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 38 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 3 200 000 |
Дом с летней кухней и хозяйственными постройками на ухоженном участке в обжитом, охраняемом СНТ. Дом 49 кв.м. На первом этаже дома находятся: веранда - прихожая, спальная комната с лестницей на второй этаж, гостиная комната. На втором этаже: одна комната. На участке также имеются: летняя оборудованная кухня - столовая с спальной зоной; строение с душем и туалетом; хозблок; центральный летний водопровод. Участок в хорошем состоянии, огорожен и ухожен, с плодовыми, ягодными и декоративными насаждениями. Рядом хорошая инфраструктура. В шаговой доступности находятся: магазины, стройматериалы, пруды для купания и рыбной ловли. Хороший круглогодичный подъезд. Круглогодичная охрана. Станция Платформа 43 км в 15-25 минутах ходьбы от участка, очень удобно для тех, у кого нет автомобиля. Участок размежеван, границы определены. Дом зарегистрирован. Один собственник. Документы основания ДКП от 2002 года. Подготовка полного пакета документов и сопровождение сделки!