Носовихинское ш., 43 км от МКАД
Фрязевский Садовод СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 55 м², участок 9 сот., щитовой, 2014 год.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 05.10.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 67 %
Земля ≈191 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,72 млн → дом ≈1,18 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,79 млн / целевая ≈2,51 млн / пессимист. ≈2,23 млн → от пессимистичной прибыль −1,23 млн ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Фрязево ≈1,1 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17784
Рейтинг 33/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 22 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 671 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 716 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 184 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 527 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Фрязевский Садовод СНТ | 6,8 сот. | 2 800 000 | 411 765 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фрязево пос. | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малыш СНТ | 6,3 сот. | 4 600 000 | 730 159 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фрязево пос. | 6,3 сот. | 3 200 000 | 507 936 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фрязево пос. | 10 сот. | 2 890 000 | 289 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фрязево пос. | 5,9 сот. | 3 500 000 | 593 220 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фрязево пос. | 35 сот. | 70 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бабеево д. | 7 сот. | 460 000 | 65 714 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бабеево д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Иванисово СНТ | 5,7 сот. | 900 000 | 157 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 50 194 / 105 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 793 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 653 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 514 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 234 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 231 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Ромашки ДНП | 54 м² | 6,3 сот. | 3 998 000 | 74 037 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Мир СНТ | 50,9 м² | 6,7 сот. | 2 800 000 | 55 010 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Шипорез СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Степаново д. | 67,3 м² | 7,7 сот. | 4 200 000 | 62 407 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Алешинские Сады СНТ | 51,5 м² | 6,1 сот. | 2 000 000 | 38 835 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Первомаец СТ | 59,5 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 45 378 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ивушка СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 39 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Всегингео СНТ | 60 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мечта-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Светлячок СНТ | 52 м² | 5,8 сот. | 3 500 000 | 67 308 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 30.10.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прописка московская область! продаётся 2 домика ,кухня ,терасса,колодец,участок земельный 11 соток граничит с лесом.