Носовихинское ш., 54 км от МКАД
ЛПХ Малое Рахманово пос., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 82,1 м², участок 8,2 сот., дерево.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 29.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 76/100 · уверенность 70 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 279 тыс. → дом ≈1,37 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 54 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈1,54 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,77 млн / целевая ≈6,09 млн / пессимист. ≈5,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,47 млн ₽, маржа 46 %, ROI 84 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Казанское ≈2 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №17782
Рейтинг 76/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 38 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 078 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 279 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 371 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 699 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | ЛПХ Малое Рахманово пос. | 11,5 сот. | 380 000 | 33 043 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | ЛПХ Малое Рахманово пос. | 21,3 сот. | 1 000 000 | 46 948 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 13 сот. | 490 000 | 37 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 11 сот. | 300 000 | 27 273 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фомино д. | 10 сот. | 3 590 000 | 359 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фомино д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 11 сот. | 409 000 | 37 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 32,3 сот. | 898 000 | 27 802 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 542 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 593 / 87 023 / 119 444 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 772 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 433 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 095 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 418 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 473 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 84 % |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Дружба СНТ да: «с/у» + «под ключ» | 80 м² | 9 сот. | 5 850 000 | 73 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Фрязевский Садовод СНТ да: «ванна» + «мебель» | 82,1 м² | 8 сот. | 4 400 000 | 53 593 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Большие Дворы пгт да: «санузлы» + «под ключ» | 80 м² | 8 сот. | 8 470 000 | 105 875 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Гора СНТ да: «санузел» + «под ключ» | 80 м² | 7,5 сот. | 5 500 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Березки Парк 2 КП да: «ванные» + «мебель» | 90 м² | 8,3 сот. | 10 750 000 | 119 444 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Радужный КП да: «с/у» + «под ключ» | 76 м² | 9 сот. | 7 670 000 | 100 921 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.09.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137926073 Два участка рядом (8.18+8.07) , цена за один участок .Продается прекрасная дача в зеленом массиве, среди соснового леса, чистый воздух , пруд на территории снт "МИР". Видеокамеры по всей территории СНТ, въезд на территорию через