Носовихинское ш., 80 км от МКАД
Юность СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 36 м², участок 8,5 сот., брус.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 12.09.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 56 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 410 тыс. → дом ≈1,44 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,95 млн / целевая ≈1,75 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −734 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Давыдово ≈5,9 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №17781
Рейтинг 16/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.6 |
| торг | 5 | 18 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 5.4 |
| участок | 5 | 41 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 183 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 410 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 440 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Юность СНТ | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Понорье СНТ | 8,1 сот. | 470 000 | 58 025 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Понорье СНТ | 8 сот. | 499 000 | 62 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сумино-2 СНТ | 9,2 сот. | 480 000 | 52 174 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сумино-2 СНТ | 17 сот. | 1 215 000 | 71 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сумино-2 СНТ | 8 сот. | 399 000 | 49 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сумино-2 СНТ | 19 сот. | 399 000 | 21 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Коровино д. | 6 сот. | 1 130 000 | 188 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Понорье СНТ | 9 сот. | 618 000 | 68 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сумино-1 СНТ | 8,4 сот. | 400 000 | 47 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 56 790 / 88 889 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 947 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 850 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 752 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 558 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -734 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Барское д. | 36 м² | 12 сот. | 5 700 000 | 158 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Сосновый Бор ДНТ | 36 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Новое д. | 36 м² | 10 сот. | 1 750 000 | 48 611 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Мичуринец СНТ | 36 м² | 4,5 сот. | 2 100 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Ефимово ДНП | 40 м² | 12 сот. | 3 050 000 | 76 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Малиновка СНТ | 28,7 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 45 296 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Фарфорист-2 СНТ | 40,5 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 56 790 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Первый Субботник СНТ | 38 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 31 579 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Ненилово д. | 45 м² | 10 сот. | 750 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Фарфорист-2 СНТ | 30,7 м² | 7 сот. | 1 850 000 | 60 261 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 29.10.2026 | 1 850 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся прекрасная дача в СНТ Юность Орехово-Зуевского г.о. Участок земли площадью 8,5 соток, имеет правильную форму и полностью сухой. ДОМ из бруса размером 6 на 6 м2, утепление минвата, фундамент ленточный. Перед входом в дом уютная вeрaндa. В