Носовихинское ш., 18 км от МКАД
Электроугли г., Богородский гор. округ
Дом 65 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 28.10.2026.
Рейтинг 74/100 · уверенность 63 %
Земля ≈532 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 3,19 млн → дом −495 тыс. ₽, −8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 5 в 5 км, 33 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,94 млн / целевая ≈5,34 млн / пессимист. ≈4,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,25 млн ₽, маржа 26 %, ROI 36 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Электроугли ≈1,7 км по прямой; до МКАД 18 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №17780
Рейтинг 74/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 72 % | 30.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 532 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 195 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −495 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −7 615 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 5 сот. | 2 800 000 | 560 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 7 сот. | 5 025 000 | 717 857 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 7,4 сот. | 2 000 000 | 270 270 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 7 сот. | 5 402 250 | 771 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 7 сот. | 4 950 000 | 707 143 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8 сот. | 4 320 000 | 540 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 6 сот. | 3 240 000 | 540 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Исаково д. | 15 сот. | 7 950 000 | 530 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 30 сот. | 20 500 000 | 683 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7,3 сот. | 2 556 000 | 350 137 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 93 651 / 122 084 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 937 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 640 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 343 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 750 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 255 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 36 % |
Аналоги
приличные 5 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Аксеново д. да: «ванные» + «ремонт» | 65 м² | 6 сот. | 7 300 000 | 112 308 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Полтево ТСН да: «санузел» + «ремонтом» | 64,3 м² | 6,2 сот. | 7 850 000 | 122 084 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Жаворонок СНТ да: «с/у» + «мебель» | 63 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 93 651 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Наука-2 СНТ да: «ванная» + «отделки» | 60 м² | 6,4 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Сантехдеталь СНТ да: «санузел» + «мебели» | 60 м² | 6,1 сот. | 3 150 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.10.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 146858528 Продается дом (возможна прописка) в садовом товариществе "Рубин", рядом с городом Электроугли, Богородского г.о. Коммуникации: летний водопровод, электричество. Площадь земельного участка 6 соток, отмежеван, покошен, огорожен, есть