Новорязанское ш., 58 км от МКАД
Уютная долина КП, Раменский гор. округ
Дом 28 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,89 млн ₽; цена не менялась с 23.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 423 тыс. → дом ≈2,47 млн ₽, 88 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–121 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,72 млн / целевая ≈1,54 млн / пессимист. ≈1,37 млн → от пессимистичной прибыль −1,44 млн ₽, маржа −105 %, ROI −51 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Золотово ≈10,6 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №1778
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 12.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 34 % | 2.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 568 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 423 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 467 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 88 107 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Давыдово дп | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Давыдово дп | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аргуново д. | 11,1 сот. | 370 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аргуново д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аргуново д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аргуново-5 ДНП | 33,9 сот. | 2 450 000 | 72 271 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Давыдово с. | 6,7 сот. | 636 500 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аргуново д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Давыдово с. | 11 сот. | 770 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Давыдово дп | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 444 / 64 432 / 121 212 |
| цена объекта | 2 890 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 456 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 716 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 630 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 544 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 373 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 443 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −105 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Костин лес КП | 30 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Старниково-3 КП | 31 м² | 6,5 сот. | 1 799 000 | 58 032 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Поддубье-2 ДНП | 32 м² | 8,5 сот. | 1 500 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Костин лес КП | 33 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 48 485 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Уютная долина КП | 35,6 м² | 6 сот. | 3 890 000 | 109 270 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 25 м² | 7,2 сот. | 2 740 205 | 109 608 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Аргуново-4 КП | 36 м² | 7,3 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Золотая Подкова КП | 24 м² | 9 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Старниково ДНТ | 36 м² | 7 сот. | 2 550 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Березка-Натальино СНТ | 33 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 121 212 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2026 | 2 890 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 890 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 144943466 Продаётся современный компактный дом с участком в коттеджном посёлке "Уютная Долина" по Новорязанскому шоссе, в 55 км от Москвы. Это благоустроенный загородный посёлок, рассчитанный всего на 68 домовладений, с камерной атмосферой,