Носовихинское ш., 78 км от МКАД
Энергетик СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 60 м².
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 18.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 46 %
Земля рядом ≈72 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · нет площади участка или цены — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,01 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль ≈190 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Давыдово ≈5 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №17778
Рейтинг 24/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: участок, материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 49 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 17 % | 10 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 7.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 6.4 |
| участок | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · нет площади участка или цены — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Перхурово д. | 30 сот. | 2 850 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Перхурово д. | 21 сот. | 1 850 000 | 88 095 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Андреево д. | 15 сот. | 3 990 000 | 266 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ляхово д. | 20 сот. | 1 250 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ляхово д. | 5 сот. | 385 000 | 77 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ляхово д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ляхово д. | 12 сот. | 1 690 000 | 140 833 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ляхово д. | 20 сот. | 500 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Елизарово д. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ляхово д. | 9 сот. | 890 000 | 98 889 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 712 / 51 020 / 105 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 012 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 861 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 711 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 410 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 190 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Перхурово д. | 57,2 м² | 30 сот. | 2 500 000 | 43 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Крупино д. | 60 м² | 30 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Монтажник СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Горняк СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Весна СНТ | 60 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Монтажник СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Союзпромпроект СНТ | 60,7 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 24 712 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Физик-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 35 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Нерское СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 60 833 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Давыдово д. | 57,1 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 64 799 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продаeтcя дом из сруба на участкe 9 сoток. В домe: нa пepвом этaжe: тeppaса, хoлл двe изoлированные комнаты. нa втopом однa кoмната. учаcтoк пpaвильнoй фopмa, выcокий, cуxой, c плодoвыми дepeвьями и кустарникaми. дoполнитeльныe cтpoения нa учаcтке: