Носовихинское ш., 70 км от МКАД
Алферово д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,78 млн ₽; цена не менялась с 28.10.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 50 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 679 тыс. → дом ≈2,1 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 40 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,53 млн / целевая ≈3,18 млн / пессимист. ≈2,83 млн → от пессимистичной прибыль −938 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Назарьево ≈9,8 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №17776
Рейтинг 17/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 118 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 8.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 2.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 679 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 101 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 014 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Алферово д. | 11,1 сот. | 1 600 000 | 144 144 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Алферово д. | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алферово д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алферово д. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алферово д. | 18 сот. | 300 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алферово д. | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алферово д. | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алферово д. | 19 сот. | 3 000 000 | 157 895 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алферово д. | 9,4 сот. | 1 650 000 | 175 532 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алферово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 714 / 52 239 / 100 000 |
| цена объекта | 2 780 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 363 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 531 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 354 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 178 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 825 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -938 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Малиновка КП да: «санузле» + «тёплые полы» | 67 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 52 239 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луч СНТ да: «сан узел» + «ремонт» | 70 м² | 6 сот. | 2 780 000 | 39 714 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Евсеево д. да: «санузел» + «под ключ» | 70 м² | 6,6 сот. | 7 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.10.2026 | 2 780 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 780 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СРОЧНАЯ ПРОДАЖА!!! ХОРОШАЯ КИРПИЧНАЯ ДАЧА СНТ Луч, деревня Алферово. Очень уютный дом расположен с выходом в еловый лес. Всегда есть свой доступ к лесу, свежий воздух, ягоды и грибы! Имеется место для отдыха рядом с выходом в лес. Рядом вся