Носовихинское ш., 39 км от МКАД
Бабеево д., Электросталь гор. округ
Дом 80 м², участок 4,3 сот.
Цена 2,97 млн ₽, снижали с 3,35 млн; первая цена 3,35 млн ₽ от 12.09.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 61 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 4,3 сот. = 352 тыс. → дом ≈2,62 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 68 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,52 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,7 млн / целевая ≈5,13 млн / пессимист. ≈4,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈532 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 13 %.
Коммуникации: отопление — есть; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Фрязево ≈1,9 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №17775
Рейтинг 44/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 26 % | 11.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 76 % | 4.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 3 % | 0.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 771 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 352 000 ₽ (4,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 618 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 725 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бабеево д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Бабеево д. | 7 сот. | 460 000 | 65 714 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бабеево д. | 6 сот. | 580 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бабеево д. | 6,4 сот. | 520 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бабеево д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бабеево д. | 8,2 сот. | 900 000 | 109 756 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бабеево д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бабеево д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новые дома пос. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новые дома пос. | 9,8 сот. | 950 000 | 96 939 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 901 / 72 222 / 73 125 |
| цена объекта | 2 970 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 524 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 696 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 411 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 126 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 557 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 532 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Степаново д. | 81 м² | 6 сот. | 5 850 000 | 72 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Степаново д. | 80 м² | — | 5 850 000 | 73 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Степаново д. | 81 м² | 5 сот. | 5 500 000 | 67 901 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Степаново д. | 81 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 67 901 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Березка-1 СНТ | 80 м² | — | 5 850 000 | 73 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Елизаветино пос. | 81 м² | 6 сот. | 5 850 000 | 72 222 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Елизаветино пос. | 81 м² | 5 сот. | 5 850 000 | 72 222 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Дружба СНТ | 81 м² | 5 сот. | 5 850 000 | 72 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Юбилейный СНТ | 80 м² | 4,5 сот. | 3 950 000 | 49 375 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Юбилейный СНТ | 80 м² | 4,5 сот. | 4 500 000 | 56 250 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 3 350 000 | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 970 000 (−380 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 970 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача, в окружении леса. Участок 4,32 сотки, по факту - 6 соток, ухожен, множество плодово-ягодных и декоративных насаждений, 2 теплицы, полив по всему периметру участка, собственная скважина. Продуманная планировка участка, есть всё