Носовихинское ш., 64 км от МКАД
Ликино-Дулево г., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 65 м², участок 9,6 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 19.07.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 66 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 9,6 сот. = 773 тыс. → дом ≈2,23 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,63 млн / целевая ≈2,37 млн / пессимист. ≈2,11 млн → от пессимистичной прибыль −1,54 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — нет; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Дулёво ≈0,7 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №17774
Рейтинг 31/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 51 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 773 000 ₽ (9,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 227 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 262 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Красочник-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба-2 СНТ | 6,9 сот. | 620 000 | 89 855 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба СТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фарфорист-2 СНТ | 6 сот. | 599 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фарфорист-2 СНТ | 6,6 сот. | 650 000 | 98 485 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фарфорист СНТ | 7,1 сот. | 550 000 | 77 465 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фарфорист-2 СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фарфорист СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 36 429 / 85 911 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 633 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 501 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 370 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 106 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 544 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Фарфорист СНТ | 64 м² | 8,5 сот. | 1 950 000 | 30 469 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фарфорист СНТ | 64 м² | 9 сот. | 2 200 000 | 34 375 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ионово д. | 65 м² | 7,8 сот. | 7 900 000 | 121 538 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 68,9 м² | 5,9 сот. | 3 000 000 | 43 541 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Дружба СТ | 70 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 36 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фарфорист-2 СНТ | 70 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 32 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 60,2 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 49 834 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Малинка СНТ | 69,2 м² | 7,3 сот. | 4 000 000 | 57 803 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Машиностроитель СНТ | 60 м² | 6 сот. | 900 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 58,2 м² | 11,5 сот. | 5 000 000 | 85 911 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объект 2368. Прекрасная утепленная дача в хорошем снт Сокол (15 минут езды от городов Дрезна и Ликино-Дулево) - утепленный брусовый дом 65 кв м (две спальни, просторная кухня, кладовая, с/у) - коммуникации: свет в доме, вода из скважины заведена в