Носовихинское ш., 49 км от МКАД
Дубок СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 52,6 м², участок 6,8 сот.
Цена 2,15 млн ₽; цена не менялась с 11.10.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 57 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 219 тыс. → дом ≈1,93 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈852 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,88 млн / целевая ≈3,49 млн / пессимист. ≈3,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈424 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — баллоны; отопление — есть; свет — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Ленская ≈1,8 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Winner · объявление · страница объекта №17770
Рейтинг 40/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 13.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 219 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 931 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 711 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Зорька СНТ | 40 сот. | 500 000 | 12 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Евсеево ДП | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Керамик СНТ | 12,5 сот. | 272 600 | 21 808 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубок СНТ | 10,4 сот. | 700 000 | 67 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Керамик СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Евсеево ДП | 11,3 сот. | 455 000 | 40 265 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Евсеево ДП | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Керамик СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Евсеево ДП | 7 сот. | 1 890 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 10,4 сот. | 3 000 000 | 288 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 852 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 167 / 77 576 / 125 000 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 879 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 685 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 491 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 103 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 423 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Гора СНТ | 53 м² | 7,9 сот. | 5 900 000 | 111 321 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Здоровье СНТ | 51,4 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 58 366 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Гора СНТ | 49 м² | 7,8 сот. | 5 900 000 | 120 408 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Назарьево д. | 55 м² | 8,9 сот. | 6 000 000 | 109 091 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Назарьево д. | 56 м² | 8,9 сот. | 7 000 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Восток СНТ | 46 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 34 783 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Большие Дворы пгт | 55 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 81 818 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Союз-6 СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 2 100 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ягодка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 690 000 | 28 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Назарьево д. | 45 м² | 9 сот. | 3 300 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.10.2026 | 2 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Winner | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт Дружба д. Улитино - одно из востребованных садовых товариществ Павлово-Посадского района. Пешая доступность до ж/д станций Ленская и Павловский Посад, удобное транспортное автобусное и автомобильное сообщение, хорошая асфальтированная дорога. 1-но этажный бревенчатый садовый дом с мансардным этажом, назначение - нежилое, 3 комнаты, просторная застекленная веранда. Дом обшит сайдингом, фундамент - ж/б блоки, крыша - оцинкованное железо. Летняя кухня 18 кв.м. каркасно-щитовая утепленная: кухня плюс жилая комната с печкой. Отличный вариант для зимнего отдыха на природе. Металлический гараж для одной машины пристроен к дому. Коммуникации:электричество 7 кВт подключено летний водопровод заведен в летнюю кухню газ балонный, газовая плита Строения на участке:летний туалет летний душ имитация колодца Участок:прямоугольной формы обработан огорожен со всех сторон с ландшафтным дизайном, газоном и цветниками с садовыми деревьями и кустарниками. Дача продается с мебелью и бытовой техникой. Показ возможен в удобный для вас день! Один собственник, более 5 лет в собственности, задолженностей не имеется.