Носовихинское ш., 40 км от МКАД
Бабеево д., Электросталь гор. округ
Дом 33 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 23.09.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 491 тыс. → дом ≈2,01 млн ₽, 61 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,25 млн / целевая ≈2,02 млн / пессимист. ≈1,8 млн → от пессимистичной прибыль −987 тыс. ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фрязево ≈1,8 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №17768
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 19.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 771 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 491 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 009 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 60 879 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бабеево д. | 7 сот. | 460 000 | 65 714 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бабеево д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бабеево д. | 6,4 сот. | 520 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бабеево д. | 8,2 сот. | 900 000 | 109 756 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бабеево д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бабеево д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бабеево д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новые дома пос. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новые дома пос. | 9,8 сот. | 950 000 | 96 939 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Фрязевский Садовод СНТ | 6,8 сот. | 2 800 000 | 411 765 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 65 476 / 106 583 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 247 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 135 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 022 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 798 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -987 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Фрязевский Садовод СНТ | 35 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Фрязево пос. | 31 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 103 226 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дубровка СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Радуга СНТ | 32,5 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 47 692 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | 31,9 м² | 7 сот. | 3 400 000 | 106 583 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | Власово д. | 33,4 м² | 7,9 сот. | 1 950 000 | 58 383 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Власово д. | 33,4 м² | 7,9 сот. | 2 100 000 | 62 874 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Фрязевский Садовод СНТ | 40 м² | 4,2 сот. | 800 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Металлург СНТ | 29 м² | 4,4 сот. | 2 800 000 | 96 552 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Ветеран ЦАО СНТ | 35 м² | 9 сот. | 2 250 000 | 64 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
15 кВт электричество дом 33 кв.м. , Новый. Под ключ. Что входит в готовый дом: - чистовая внутренняя отделка; - выводы коммуникаций системы водоснабжения и электрики; - остекление -окна ПВХ - отделка откосов; -входная металлическая дверь - внешняя