Носовихинское ш., 26 км от МКАД
имени Воровского пос., Богородский гор. округ
Дом 17 м², участок 5 сот., кирпич, 1980 год.
Цена 1,77 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 60 %
Земля ≈344 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,72 млн → дом ≈52 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 68 тыс.–316 тыс. ₽/м², медиана 117 тыс.
Ремонт ≈140 тыс., покупка после торга ≈1,5 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈48 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: в описании: печь, скважина, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Храпуново ≈0,5 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17763
Рейтинг 35/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 6 % | 2.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 11 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 343 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 718 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 52 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 059 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | имени Воровского пос. | 5,3 сот. | 2 200 000 | 415 094 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | имени Воровского пос. | 10,5 сот. | 4 800 000 | 457 143 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | имени Воровского пос. | 5,3 сот. | 2 400 000 | 452 830 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 10 сот. | 2 950 000 | 295 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Московская Правда СНТ | 8,1 сот. | 2 000 000 | 246 914 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гипрокаучук СТ | 20 сот. | 6 500 000 | 325 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 4 790 000 | 399 167 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 5,8 сот. | 2 450 000 | 422 414 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | имени Воровского пос. | 23 сот. | 30 000 000 | 1 304 348 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 17 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 500 / 116 750 / 315 789 |
| цена объекта | 1 770 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 504 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 116 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 010 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 904 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 693 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 48 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | Магнит СНТ | 16 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | 17,4 м² | 5,3 сот. | 3 600 000 | 206 897 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.1 км | Весна СНТ | 18 м² | 6,6 сот. | 2 178 000 | 121 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Дубровка СТ | 20 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Ручеек-1 СНТ | 16 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 187 500 | снято (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Пушкино д. | 20 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Ромашка СНТ | 18 м² | 4,4 сот. | 1 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Пламя СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Усадьба Глебово КП | 20 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Бабкина Дача СНТ | 13,3 м² | 6,2 сот. | 4 200 000 | 315 789 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 16.09.2026 | 1 770 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 770 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся часть старого дома с печным отоплением, расположенный на участке Ижс. Прописка! Дом требует ремонта, но имеет потенциал для создания уютного жилья. В доме две комнаты, стены обшиты деревом, что придаёт интерьеру особый шарм. Санузел находится на улице. На участке есть скважина для водоснабжения. Газ проходит по границе участка, что облегчает подключение. Имеется асфальтированный подъезд к дому. Рядом расположена школа, что удобно для семей с детьми. Возможна покупка в ипотеку. Обмен тоже интересует, предложите.