Носовихинское ш., 46 км от МКАД
Павловский Посад г., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 24 м², участок 2 сот., бревно.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 28.10.2024.
Рейтинг 29/100 · уверенность 54 %
Земля ≈325 тыс. ₽/сот. × 2 сот. = 650 тыс. → дом ≈1,2 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 30 тыс.–136 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,41 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −22 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Павловский Посад ≈0,9 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17761
Рейтинг 29/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 325 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 650 000 ₽ (2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 5 сот. | 3 275 000 | 655 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 4,8 сот. | 3 750 000 | 781 250 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 5 сот. | 3 450 000 | 690 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 7,6 сот. | 4 000 000 | 526 316 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12 сот. | 6 300 000 | 525 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 14,8 сот. | 9 600 000 | 648 649 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 50 сот. | 20 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 7,8 сот. | 2 000 000 | 256 410 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 469 / 97 095 / 136 111 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 413 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 292 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 172 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 930 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -22 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | 25,6 м² | 2 сот. | 780 000 | 30 469 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 18 м² | 1 сот. | 2 450 000 | 136 111 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.9 км | Пешково д. | 26,8 м² | 1 сот. | 1 950 000 | 72 761 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | 28 м² | 3 сот. | 3 400 000 | 121 429 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.10.2024 | 2 000 000 | история площадки |
| 20.11.2024 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 01.05.2026 | 1 850 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Одноэтажный деревянный сруб после пожара (сгорел по всей площади). Ремонту не подлежит, так как остались одни обугленные деревяшки. Участок в две сотки на котором находиться "дом" расположен в городе Павловский Посад. 50 км от Мкад. Москва. На объекте проведены все коммуникации: газ, водопровод, электричество, телефон. Пмж (Постоянное Место Жительства с пропиской всех членов семьи). Документы в полном порядке. Посредникам не вмешиваться. Собственник. Панорама улицы и того, что осталась от дома по ссылке от Яндекс карт: (Ссылку разместить не дают, можно посмотреть на Яндекс картах панораму улицы и того. Что осталось от дома). Небольшой торг уместен!