Носовихинское ш., 45 км от МКАД
Деулинская Слобода СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 82 м², участок 3 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, поднимали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 28.08.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 56 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 3 сот. = 328 тыс. → дом ≈1,67 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 17 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,98 млн / целевая ≈2,69 млн / пессимист. ≈2,39 млн → от пессимистичной прибыль −953 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −28 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Павловский Посад ≈1,5 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17757
Рейтинг 31/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 15.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 328 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 672 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 390 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Деулинская Слобода СНТ | 6,6 сот. | 1 584 000 | 240 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Деулинская Слобода СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Деулинская Слобода СНТ | 9,5 сот. | 3 500 000 | 368 421 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Деулинская Слобода СНТ | 19,2 сот. | 560 000 | 29 167 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 5,3 сот. | 950 000 | 179 245 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 4 сот. | 3 500 000 | 875 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Деулинская Слобода СНТ | 10 сот. | 263 240 | 26 324 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Деулинская Слобода СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 20,1 сот. | 30 000 000 | 1 492 537 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 36 047 / 81 803 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 984 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 835 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 686 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 387 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -953 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | 82,5 м² | 3,6 сот. | 9 000 000 | 109 091 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | 70 м² | 4,3 сот. | 3 000 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Казанское с. | 86 м² | 4 сот. | 3 100 000 | 36 047 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Саурово д. | 70 м² | 1,6 сот. | 1 250 000 | 17 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | 60 м² | 3,5 сот. | 999 999 | 16 667 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | Рассвет СНТ | 70 м² | 4,3 сот. | 3 000 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Саурово д. | 60 м² | 1,6 сот. | 1 450 000 | 24 167 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Большое Буньково д. | 59,9 м² | 4 сот. | 4 900 000 | 81 803 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 000 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добротный дом из бруса.