Носовихинское ш., 25 км от МКАД
Березка-3 СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 47 м², участок 5,5 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 57 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 398 тыс. → дом ≈1,6 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 48 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,91 млн / целевая ≈3,52 млн / пессимист. ≈3,13 млн → от пессимистичной прибыль ≈486 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 18 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Лесная ≈3,5 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17756
Рейтинг 43/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 37 % | 15.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 322 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 398 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 602 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 085 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Камышок СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энтузиаст СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энтузиаст СНТ | 9,3 сот. | 600 000 | 64 516 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горелый Лес СНТ | 8,3 сот. | 1 590 000 | 191 566 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рассвет СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горелый Лес СНТ | 17 сот. | 3 600 000 | 211 765 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горелый Лес СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горелый Лес СНТ | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зорька СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 228 / 79 800 / 90 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 907 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 712 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 516 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 126 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 486 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | СУ-25 СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 50,8 м² | 6 сот. | 2 449 999 | 48 228 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Титан СНТ да: «с/у» + «тёплые полы» | 50 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 79 800 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом. В доме выполнен косметический ремонт, что позволяет сразу въехать и жить. Просторная терраса или веранда станет отличным местом для отдыха на свежем воздухе. Дом расположен в садовом некоммерческом товариществе с асфальтированной дорогой, обеспечивающей удобный подъезд. В шаговой доступности находится магазин, что делает проживание здесь комфортным. На участке есть колодец для водоснабжения, а также теплица для любителей садоводства. Санузел находится на улице. Земли категории Снт предоставляют возможность наслаждаться природой и спокойствием загородной жизни.