Носовихинское ш., 58 км от МКАД
Большое Кишнево д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 40 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 2,05 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 63 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 937 тыс. → дом ≈1,11 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 56 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,74 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,54 млн / целевая ≈3,18 млн / пессимист. ≈2,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈388 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Дрезна ≈4 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17755
Рейтинг 49/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 13.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 458 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 937 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 113 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 825 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Большое Кишнево д. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малое Кишнево д. | 7 сот. | 3 200 000 | 457 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Луч СНТ | 20 сот. | 550 000 | 27 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Малинка СНТ | 12 сот. | 1 080 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Малинка СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Юркино д. | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Малинка СНТ | 6 сот. | 449 000 | 74 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Бриз СНТ | 21,5 сот. | 4 500 000 | 209 302 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Луч СНТ | 30 сот. | 490 000 | 16 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Бриз СНТ | 10,9 сот. | 880 000 | 80 734 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 471 / 87 500 / 105 556 |
| цена объекта | 2 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 742 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 538 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 361 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 184 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 830 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 387 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Большое Кишнево д. | 42,4 м² | 7,8 сот. | 5 350 000 | 126 179 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Старт-1 СНТ | 42,5 м² | 10 сот. | 2 400 000 | 56 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | 43 м² | 7,5 сот. | 4 250 000 | 98 837 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | Малиново д. | 37 м² | 16 сот. | 3 600 000 | 97 297 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Ефимово ДНП | 40 м² | 12 сот. | 3 050 000 | 76 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Бывалино д. | 40 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Малиново д. | 36 м² | 13 сот. | 3 800 000 | 105 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 44,1 м² | 8,3 сот. | 3 400 000 | 77 098 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Сосновый Бор ДНТ | 36 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малое Кишнево д. | 30 м² | 14 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 05.08.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 2 050 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 050 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 15 соток и полдом из бревна, построенный в 1950 году. Одноэтажное строение с газом, с электричеством и водой из скважины. Внутри две светлые просторные комнаты. Подойдут для временного проживания или оставить как лентнюю кухню. Установлено кабельное/цифровое ТВ. Санузел расположен на улице. Дом находится на участке Ижс 15 соток, рядом остановка общественного транспорта, Расстояние 69 км от Мкад. Асфальтированная дорога обеспечивает удобный подъезд к дому. Зелёные насаждения вокруг создают атмосферу уюта и спокойствия. Есть ещё другие объекты из бруса в этом районе, звоните.