Носовихинское ш., 26 км от МКАД
Всегингео СНТ, Богородский гор. округ
Дом 112 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 28.07.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 84/100 · уверенность 57 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 817 тыс. → дом ≈1,28 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 53 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈2,24 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,11 млн / целевая ≈6,39 млн / пессимист. ≈5,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,66 млн ₽, маржа 29 %, ROI 41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лесная ≈1 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17753
Рейтинг 84/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 82 % | 37.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 95 % | 6.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 136 225 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 817 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 283 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 455 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Выбор СНТ | 10,2 сот. | 1 990 000 | 195 098 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Выбор СНТ | 9,8 сот. | 1 290 000 | 131 633 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Станкоагрегат СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесная Дача СНТ | 5,3 сот. | 359 941 | 67 913 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесная Дача СНТ | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | ОРГРЭС СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ветеран ЦАО СНТ | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ветеран ЦАО СНТ | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 112 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 306 / 67 308 / 69 091 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 105 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 750 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 394 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 684 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 659 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | имени Воровского пос. да: «санузлом» + «отделка» | 110 м² | 5,8 сот. | 7 600 000 | 69 091 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Таганский Восточный СТСН да: «ванная» + «ремонтом» | 104 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 67 308 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Ковровщик СТ да: «душевая кабина» + «отделки» | 121 м² | 6 сот. | 6 450 000 | 53 306 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.07.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 22.10.2025 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 200 000 (−250 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Расположение: в 64 км от Москвы по Ярославской ж/д, 15 минут пешком от станции Лесная, Снт Всегингео. Дом с участком 6 соток, где растут плодовые деревья и кустарники. На первом этаже расположено 3 комнаты, на втором две. Крыша дома железная. Рядом чудесное озеро, в котором можно купаться и ловить рыбу. Есть продуктовый магазин, два раза в неделю приезжает машина с мясной и молочной продукцией.