Носовихинское ш., 24 км от МКАД
Сплав СНТ, Богородский гор. округ
Дом 58,1 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 10.08.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 55 %
Земля ≈115 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 689 тыс. → дом ≈1,51 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 38 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈962 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,29 млн / целевая ≈2,96 млн / пессимист. ≈2,63 млн → от пессимистичной прибыль −202 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Храпуново ≈2,1 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17752
Рейтинг 35/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 132 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 56 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 114 881 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 689 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 511 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 007 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сплав СНТ | 5,5 сот. | 2 000 000 | 363 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 30 лет Победы СНТ | 6,5 сот. | 1 500 000 | 230 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 445 000 | 74 167 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Светлячок-2 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 5,7 сот. | 1 400 000 | 245 614 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березка-2 СНТ | 33 сот. | 7 590 000 | 230 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 5,9 сот. | 1 100 000 | 186 441 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 962 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 707 / 64 000 / 114 865 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 287 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 123 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 958 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 630 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -202 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | имени Воровского пос. | 55 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 59 091 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Горелый Лес СНТ | 54 м² | 5 сот. | 4 900 000 | 90 741 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Стимул СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | имени Воровского пос. | 66,3 м² | 5,6 сот. | 2 500 000 | 37 707 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Булгаково СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Аксеново д. | 65 м² | 5,5 сот. | 7 000 000 | 107 692 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Массив Цветочный ТСН СНТ | 73 м² | 6 сот. | 7 499 000 | 102 726 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Ивашево д. | 74 м² | 8 сот. | 8 500 000 | 114 865 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Преимущества Дома: - Капитальный дом 58.1 кв. М. - Изолированные комнаты. - Гостьевой дом с печкой. - Гараж для машины. - Участок 6 соток, ровный, правильной формы, огорожен забором. На участке также расположен второй капитальный дом-баня. Преимущества Поселка: Шикарные озера для отдыха в пешей доступности. Многие жители поселка проживают постоянно. Вся необходимая инфраструктура в 10 -ти минутах пешком (школа, магазин и др). До жд станции 43 км 15 минут пешком. До метро Новокосино 30 минут. Свободная продажа, 1 взрослый собственник. Хорошая транспортная доступностью. Показ в любое удобное время. Предоставляем услуги по одобрению ипотеки.