Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Восход-2 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 80 м², участок 4,2 сот., каркас.
Цена 1,79 млн ₽; цена не менялась с 03.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 61/100 · уверенность 65 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 4,2 сот. = 365 тыс. → дом ≈1,43 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,52 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,66 млн / целевая ≈5,09 млн / пессимист. ≈4,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,5 млн ₽, маржа 33 %, ROI 50 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Цемгигант ≈1,3 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1775
Рейтинг 61/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 2 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 933 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 365 000 ₽ (4,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 425 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 812 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Восход-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 11,6 сот. | 375 000 | 32 328 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 5 сот. | 399 000 | 79 800 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Восход-2 СНТ | 4 сот. | 950 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Елино д. | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 8,2 сот. | 7 600 000 | 926 829 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Дуброво д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Губастово д. | 12,2 сот. | 1 999 000 | 163 852 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Отдых СНТ | 5 сот. | 980 000 | 196 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 923 / 67 688 / 124 509 |
| цена объекта | 1 790 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 521 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 656 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 373 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 090 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 525 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 503 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Перхурово СНТ | 75 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 46 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Городище КП | 80 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 61 875 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Константиново с. | 76,1 м² | 5,8 сот. | 7 200 000 | 94 612 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Семибратское д. | 76,3 м² | 5,8 сот. | 9 500 000 | 124 509 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Лукерьино с. | 90 м² | 6 сот. | 8 300 000 | 92 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Урожай СНТ | 65 м² | 3 сот. | 1 750 000 | 26 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Анфалово-1 СНТ | 65,2 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 36 043 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | 100 м² | 6 сот. | 7 350 000 | 73 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.3 км | Никитское с. | 90 м² | 5,5 сот. | 6 780 000 | 75 333 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Новомайково д. | 93,2 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 55 794 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2026 | 1 790 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 790 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ухоженный дачный участок с жилым домом. Главное о доме и участке: Дом: 80 м2, 2 этажа, каркасный, официально оформлен, имеет статус жилого подходит под прописку! Участок: 4.2 сотки. Крайний к полю и лесу гарантированы красивый вид, тишина, минимум соседей и свежий воздух. Территория ухоженная, растут плодовые деревья. Коммуникации и удобства: Электричество заведено в дом, заключен прямой договор с Мосэнерго (никаких переплат перекупщикам). Чистая вода из общей скважины, разведена на все сады и проведена в дом. На участке находятся просторная деревянная беседка 3х4 метра для отдыха и барбекю, уличный туалет и летний душ с функцией подогрева воды. Круглогодичный подъезд: дороги регулярно чистят, до участка легко добраться в любое время года. Въезд в СНТ ограничен автоматическими откатными воротами. Многие соседи в СНТ живут круглый год. Атмосфера дружелюбная и спокойная. Звоните! Организуем показ в удобное для Вас время. Арт. 143451107