Носовихинское ш., 40 км от МКАД
Субботинские Дачи КП, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 81 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 24.10.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 62 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 409 тыс. → дом ≈1,89 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 5 км, 42 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,62 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,86 млн / целевая ≈3,48 млн / пессимист. ≈3,09 млн → от пессимистичной прибыль −485 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Казанское ≈3 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17749
Рейтинг 35/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 482 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 409 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 891 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 346 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Подмосковные вечера ДНП | 11,6 сот. | 1 190 000 | 102 586 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Подмосковные вечера ДНП | 8,1 сот. | 1 599 000 | 197 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Подмосковные вечера ДНП | 21 сот. | 1 200 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подмосковные вечера ДНП | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Малое Субботино пос. | 6 сот. | 1 670 000 | 278 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Субботинский СНТ | 21,5 сот. | 2 150 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Оптимист-2 СНТ | 7 сот. | 1 660 000 | 237 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Импульс-2 СНТ | 10,9 сот. | 450 000 | 41 284 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | ЛПХ Большое Рахманово пос. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Импульс-2 СНТ | 12,1 сот. | 395 000 | 32 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 235 / 45 882 / 58 215 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 863 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 670 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 477 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 090 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -485 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Мирный СНТ да: «душевая кабина» + «ремонт» | 85 м² | 6,6 сот. | 3 590 000 | 42 235 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Дубрава КП да: «санузел» + «ремонт» | 80 м² | 7 сот. | 9 500 000 | 118 750 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | да: «ванная» + «отделка» | 85 м² | 7 сот. | 3 900 000 | 45 882 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Старица СНТ да: «ванная» + «мебель» | 77,3 м² | 6,4 сот. | 4 500 000 | 58 215 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день, продаём недостроенный дом вблизи города Электросталь и Павловский Посад, участок 7 соток, электричество есть, собственник