Носовихинское ш., 46 км от МКАД
Павловский Посад г., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 38 м², участок 3 сот., кирпич.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 20.09.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈318 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 98 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈660 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам выделенную часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть; свет — есть.
До ст. Павловский Посад ≈1,4 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17747
Рейтинг 32/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 40 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 318 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 7,5 сот. | 4 000 000 | 533 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 7 сот. | 4 000 000 | 571 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 3 400 000 | 340 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 17,3 сот. | 13 000 000 | 751 445 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 2 550 000 | 255 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 8,5 сот. | 3 950 000 | 464 706 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 50 сот. | 20 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 5 сот. | 1 990 000 | 398 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 2 400 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 97 826 / 108 974 / 144 337 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам выделенную часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам выделенную часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | 32 м² | 3 сот. | 3 190 000 | 99 688 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Евсеево д. | 30 м² | 4 сот. | 4 300 000 | 143 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | 41,5 м² | 3 сот. | 5 990 000 | 144 337 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.4 км | 42,5 м² | 3 сот. | 4 500 000 | 105 882 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.2 км | 41,2 м² | 2,5 сот. | 7 500 000 | 182 039 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.3 км | 46,8 м² | 3 сот. | 5 100 000 | 108 974 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.3 км | 46 м² | 2 сот. | 4 500 000 | 97 826 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.4 км | 49 м² | 3,4 сот. | 5 800 000 | 118 367 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.5 км | Мамонтово с. | 26,7 м² | 3 сот. | 2 200 000 | 82 397 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам выделенную часть дома (Жилое помещение, кадастровый 50:17:0021304:247, пл. 38кв. М. Адрес: Московская область, Павлово-Посадский р-н, г. Павловский Посад, ул. Карповская, д.100/7, пом.2.) на земельном участке, кадастровый 50:17:0021304:299, пл. 254+/-5кв. М. 15 мин пешком до ж/д станции. В двух шагах парк Меленки. Вода, газ, электричество. Собственник.