Носовихинское ш., 62 км от МКАД
Дружба СТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 52 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 438 тыс. → дом ≈2,06 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 31 тыс.–136 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,43 млн / целевая ≈4,88 млн / пессимист. ≈4,34 млн → от пессимистичной прибыль ≈216 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Дулёво ≈1,4 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17742
Рейтинг 32/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 111 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 4.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 10.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 438 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 062 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 620 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Фарфорист СНТ | 7,1 сот. | 550 000 | 77 465 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фарфорист СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фарфорист-3 СНТ | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба-2 СНТ | 6,9 сот. | 620 000 | 89 855 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фарфорист-3 СНТ | 6 сот. | 295 000 | 49 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фарфорист-3 СНТ | 14,3 сот. | 830 000 | 58 042 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фарфорист-2 СНТ | 6,6 сот. | 650 000 | 98 485 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Красочник-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фарфорист-2 СНТ | 6 сот. | 599 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 52 115 / 135 699 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 426 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 155 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 883 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 341 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 216 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.8 км | Ковригино д. | 104 м² | 5,9 сот. | 5 420 000 | 52 115 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | 95,8 м² | 6 сот. | 13 000 000 | 135 699 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.4 км | Карат СНТ | 100 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | 107 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 51 402 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.5 км | Евсеево ДП | 80 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 31 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | 116,1 м² | 5 сот. | 8 500 000 | 73 213 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.7 км | Назарьево д. | 130 м² | 6 сот. | 12 999 999 | 100 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок с домом недострой и два домик для проживания, летняя кухня с террасой, теплица, туалет, душ, огород, сарай, яблоня, груша, слива, смородина.