Носовихинское ш., 49 км от МКАД
Евсеево ДП, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 6,9 сот., пенобетон.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 19.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 72/100 · уверенность 58 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 6,9 сот. = 274 тыс. → дом ≈2,23 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 97 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,39 млн / целевая ≈7,55 млн / пессимист. ≈6,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,19 млн ₽, маржа 47 %, ROI 90 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — есть; в описании: септик (по описанию).
До ст. Ленская ≈1,6 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17740
Рейтинг 72/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 1 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 477 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 274 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 226 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 825 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ромашка СНТ | 7,9 сот. | 1 900 000 | 240 506 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашка СНТ | 11 сот. | 450 000 | 40 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 10,4 сот. | 3 000 000 | 288 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Керамик СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Керамик СНТ | 12,5 сот. | 272 600 | 21 808 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Улитино д. | 14 сот. | 3 100 000 | 221 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Евсеево ДП | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Керамик СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6,2 сот. | 1 350 000 | 217 742 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 96 591 / 100 588 / 105 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 394 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 974 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 555 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 715 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 190 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 90 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | да: «санузел» + «заезжайте и живите» | 85 м² | 7 сот. | 8 550 000 | 100 588 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | да: «санузлы» + «под ключ» | 80 м² | 7 сот. | 8 400 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Ефимово ДНП да: «санузел» + «мебель» | 84,6 м² | 7,6 сот. | 12 000 000 | 141 844 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Дубрава-3 КП да: «с/у» + «мебель» | 88 м² | 6,7 сот. | 8 500 000 | 96 591 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Под аванс. Продается дом площадью 140 м2, построенный в 2017 году из пеноблоков. Одноэтажное строение с косметическим ремонтом, внутри три комнаты. Установлено газовое отопление, центральное водоснабжение и септик. На участке есть просторный двор, который можно обустроить под свои нужды. Крыша покрыта металлопрофилем, что обеспечивает долговечность конструкции. Дом расположен на земле категории Ижс.