Носовихинское ш., 70 км от МКАД
Восход СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 03.10.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 66 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,53 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,12 млн / целевая ≈2,81 млн / пессимист. ≈2,5 млн → от пессимистичной прибыль −372 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Назарьево ≈2,5 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17739
Рейтинг 19/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 37 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 018 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 532 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Гридино д. | 13 сот. | 3 000 000 | 230 769 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восход СНТ | 5,4 сот. | 1 200 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гридино д. | 10 сот. | 2 350 000 | 235 000 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Восход СНТ | 10 сот. | 1 790 000 | 179 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гридино д. | 30 сот. | 4 550 000 | 151 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гридино д. | 10 сот. | 1 790 000 | 179 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гридино д. | 18 сот. | 3 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гридино д. | 9 сот. | 8 000 000 | 888 889 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гридино д. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бяльково д. | 10,1 сот. | 970 000 | 96 040 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 444 / 77 299 / 126 179 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 120 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 964 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 808 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 496 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -371 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Стремянниково д. | 40 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 43 м² | 7,5 сот. | 4 250 000 | 98 837 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | Назарьево д. | 43,5 м² | 8,5 сот. | 2 700 000 | 62 069 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Сермино д. | 40 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 77 500 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 44,1 м² | 8,3 сот. | 3 400 000 | 77 098 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | Виктория СНТ | 41,3 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 52 058 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Большое Кишнево д. | 42,4 м² | 7,8 сот. | 5 350 000 | 126 179 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Жасмин СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 46 667 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 40 м² | 6,1 сот. | 3 750 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | Дубок СНТ | 36 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 550 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом с пропиской полы залиты, погреб, скважина, душ, кухня, участок полностью в дорожках плитка, плиткой выложена парковка под машины, забор профлист ворота и калитка, две теплицы, виноград два сорта, грядки, много зеленых насаждений, на участке два дома, второй дом из бруса новый три комнаты 40 кв. М., хорошие соседи, река Клязьма, озеро, станция ЖД Дрезна. Въезд в снт через шлагбаум.