Носовихинское ш., 60 км от МКАД
Емельяново д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 47 м², участок 15 сот., брус.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 14.08.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 62 %
Земля рядом ≈59 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–134 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈840 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть.
До ст. Кабаново ≈2,1 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17738
Рейтинг 36/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 12.2 |
| торг | 5 | 89 % | 6.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 988 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Старская д. | 14 сот. | 599 999 | 42 857 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Старт-1 СНТ | 19 сот. | 2 750 000 | 144 737 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Малиново д. | 6,1 сот. | 880 000 | 144 262 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Старская д. | 10,5 сот. | 700 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Старт-1 СНТ | 18 сот. | 2 750 000 | 152 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Старт-1 СНТ | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Старт-1 СНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кабаново д. | 11 сот. | 1 600 000 | 145 455 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кабаново д. | 16,5 сот. | 3 200 000 | 193 939 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Малиново д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 087 / 78 549 / 133 888 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Ионово д. | 46,8 м² | 12 сот. | 3 250 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бриз СНТ | 50 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 44,1 м² | 8,3 сот. | 3 400 000 | 77 098 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Старт-1 СНТ | 42,5 м² | 10 сот. | 2 400 000 | 56 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 43 м² | 7,5 сот. | 4 250 000 | 98 837 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | Машиностроитель СНТ | 48 м² | 12 сот. | 4 600 000 | 95 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Бриз СНТ | 54 м² | 12 сот. | 2 400 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 46,3 м² | 8 сот. | 6 199 000 | 133 888 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Большое Кишнево д. | 42,4 м² | 7,8 сот. | 5 350 000 | 126 179 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | 46 м² | 16 сот. | 1 200 000 | 26 087 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 750 000 (−250 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 600 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 2 600 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 141925866 Продается часть жилого дома с земельным участком 14 соток. Газ, отдельный вход, ж/д станция рядом. Продается обособленная часть жилого дома с отдельным входом и прилегающим земельным участком прямоугольной формы (14 соток). Участок размежеван, границы четкие, подъезд асфальтированный проблем с проездом в любую погоду нет. Характеристики: Площадь дома: 47 кв. М. Участок: 14 соток (ровный прямоугольник). Коммуникации: Газ (подведен), свет, вода. Вход: отдельный, изолированный. Локация: до ж/д станции Кабаново 15 минут пешком (отличная транспортная доступность). Подойдет для постоянного проживания или загородного отдыха. Хорошие соседи. Так же имеется возможность выкупа объекта до целого, вторая часть дома продается. Документы готовы к сделке.