Носовихинское ш., 58 км от МКАД
Дрезна г., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 42 м², участок 2 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈185 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 40 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈740 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/4 дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: канализация — есть; газ — есть.
До ст. Дрезна ≈0,4 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17735
Рейтинг 24/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 12.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 184 545 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 7,6 сот. | 3 500 000 | 460 526 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 4,2 сот. | 2 500 000 | 595 238 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 7 сот. | 3 790 000 | 541 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 35 сот. | 11 000 000 | 314 286 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Горбачиха д. | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горбачиха д. | 14 сот. | 3 150 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горбачиха д. | 7 сот. | 3 790 000 | 541 429 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Малиново д. | 11 сот. | 1 900 000 | 172 727 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малиново д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 535 / 62 040 / 106 164 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/4 дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/4 дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.3 км | 43 м² | 1 сот. | 1 700 000 | 39 535 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.3 км | 43,8 м² | 3 сот. | 4 650 000 | 106 164 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.5 км | Деулинская Слобода СНТ | 35 м² | 3 сот. | 1 700 000 | 48 571 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | 49 м² | 3 сот. | 3 700 000 | 75 510 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам 1/4 дома (жилая площадь к продаже 42 кв. М). В доме произведен косметический ремонт. Установлены новые батареи и котёл. Новая кухня и мебель. Заменена проводка. Окна пластиковые, входная дверь также установлена новая. Есть газ, свет, канализация. Проведен интернет, есть тв кабель. Рядом жд вокзал. Всё интересующие вопросы по телефону. Возможен торг.