Носовихинское ш., 24 км от МКАД
Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.), Богородский гор. округ
Дом 71 м², участок 6 сот.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 500 тыс. → дом ≈2,3 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 35 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,32 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,53 млн / целевая ≈3,18 млн / пессимист. ≈2,82 млн → от пессимистичной прибыль −876 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Храпуново ≈2,3 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17734
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 500 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 300 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 394 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Березка-2 СНТ | 33 сот. | 7 590 000 | 230 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 5,7 сот. | 1 400 000 | 245 614 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сплав СНТ | 5,5 сот. | 2 000 000 | 363 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ясень СНТ | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Светлячок-2 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ясень СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ясень СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 50 000 / 112 500 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 530 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 354 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 177 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 824 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -876 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | имени Воровского пос. да: «санузел» + «ремонт» | 72 м² | 6 сот. | 8 100 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Горьковское Болото-НМ СНТ да: «ванной» + «отделка» | 70 м² | 5,4 сот. | 4 300 000 | 61 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ветеран ЦАО СНТ да: «санузел» + «меблированный» | 70 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Таганский СНТ да: «душевая» + «мебель» | 70 м² | 6,5 сот. | 3 150 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Озера СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 70 м² | 6,1 сот. | 2 450 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Приборостроитель СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 68 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 51 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ветеран ЦАО СНТ да: «с/у» + «ремонт» | 75 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Технопарк Успенский тер. да: «сан.узел» + «ремонт» | 72 м² | 6 сот. | 9 300 000 | 129 167 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | имени Воровского пос. да: «душевая кабина» + «ремонт» | 66,3 м² | 5,6 сот. | 2 500 000 | 37 707 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Алешкинские сады СДТ да: «ванные» + «отделка» | 75 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 79 867 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 950 000 (−350 000) | история площадки |
| 27.06.2026 | 2 800 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прописка- Да! Продаю зeмeльный учaсток 6 соток с жилым домом в 35 км от Мкад по Носовихинскому шоссе. Дом площадью 71 м2. Подъехать к участку можнo кpуглогoдично. В пешей доступности с Снт продуктовые магазины, oзеpo, еcть oборудовaнныe зoны для рыбной ловли и купания. В доме установлена печь. На первом этаже дома: прихожая, кухня-гостиная, санузел и две изолированные спальни. Участок пpямoугoльной формы, приподнят завезенным грунтом. Рядом с Снт сделан дренаж для стока воды в весенние время года. Огорожен участок по периметру. На участке: дом, гараж, хозблок, колодец три кольца. Хорошая транспортная доступность: жд ст. Храпуново Горьковского направления 5-7 минут на транспорте. По Носовихинскому шоссе 15 минут до Цкад в одну сторону и до скоростной трассы М12 в другую. В поселке имени Воровского вся необходимая инфраструктура. В 20 минутах езды гипермаркет Глобус, город Электросталь. Осуществляется доставка всех известных маркетплейсов, приезжает такси. Участок и жилой дом в собственности.