Носовихинское ш., 18 км от МКАД
Мичуринский Труженик СНТ, Богородский гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 22.03.2025.
Рейтинг 40/100 · уверенность 63 %
Земля ≈281 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,25 млн → дом ≈648 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 60 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,5 млн / целевая ≈3,15 млн / пессимист. ≈2,8 млн → от пессимистичной прибыль −665 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Электроугли ≈3,3 км по прямой; до МКАД 18 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17731
Рейтинг 40/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 22 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 281 488 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 252 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 648 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 960 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Кудиново с. | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тонар-Втормет СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тонар-Втормет СНТ | 18 сот. | 13 000 000 | 722 222 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тонар-Втормет СНТ | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кудиново с. | 15,1 сот. | 8 300 000 | 549 669 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сокол СНТ | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кудиново с. | 4,2 сот. | 1 600 000 | 380 952 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кудиново с. | 11 сот. | 5 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Белая д. | 12 сот. | 11 000 000 | 916 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Белая д. | 12,8 сот. | 9 500 000 | 742 187 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 70 000 / 120 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 500 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 325 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 150 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 800 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -665 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Шахтер СТ | 49 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 61 224 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Журналист СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | имени Воровского пос. | 50 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тонар-Втормет СНТ | 45 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 222 222 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Заря СНТ | 50 м² | 5 сот. | 3 050 000 | 61 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Колонтаево Клаб ТСН | 50 м² | 10 сот. | 3 900 000 | 78 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Отрадное СНТ | 50 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Колонтаево Клаб ТСН | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Гранит СНТ | 46,5 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 75 269 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.03.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 21.04.2025 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.11.2025 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаём дачу в Снт Мичуринский труженик. На территории два дома. Площадь первого дома 50 м для летнего проживания, в доме две комнаты и большая терраса-столовая, второй этаж без ремонта. Второй дом поменьше, из бруса для проживания осенью. Дом разделен на две зоны-кухня и комната для двух кроватей. Участок 8 соток, огорожен забором. Выход на центральную улицу и в подлесок. Заезд на территорию Снт через автоматические ворота. Дорога до дачи -асфальт, зимой чистят. Снт газифицирован, газ до границы участка. Полная стоимость в договоре.