Носовихинское ш., 24 км от МКАД
Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.), Богородский гор. округ
Дом 90 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3 млн ₽ от 24.07.2025.
Рейтинг 75/100 · уверенность 65 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 621 тыс. → дом ≈2,38 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 5 км, 77 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,29 млн / целевая ≈6,56 млн / пессимист. ≈5,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,68 млн ₽, маржа 29 %, ROI 41 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Храпуново ≈2,4 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17727
Рейтинг 75/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 81 % | 34.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 572 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 621 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 379 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 433 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Березка-2 СНТ | 33 сот. | 7 590 000 | 230 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 5,7 сот. | 1 400 000 | 245 614 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сплав СНТ | 5,5 сот. | 2 000 000 | 363 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Якорь СТ | 6 сот. | 830 000 | 138 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Светлячок-2 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 445 000 | 74 167 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ясень СНТ | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 77 381 / 83 334 / 88 889 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 287 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 923 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 558 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 830 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 680 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 41 % |
Аналоги
приличные 5 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Березка СНТ да: «санузла» + «ремонтные» | 90 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 57 778 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Меркурий СНТ да: «душевая» + «отделка» | 87 м² | 6,1 сот. | 7 300 000 | 83 908 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | имени Воровского пос. да: «душевая» + «отделка» | 87 м² | 6,1 сот. | 7 200 000 | 82 759 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Булгаково СНТ да: «санузел» + «мебелирован» | 90 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | ЦНИИ ТМАШ СНТ да: «с/у» + «мебель» | 84 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 77 381 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2025 | 2 999 999 | история площадки |
| 05.08.2025 | 2 799 999 (−200 000) | история площадки |
| 21.10.2025 | 2 899 000 (+99 001) | история площадки |
| 01.11.2025 | 2 999 999 (+100 999) | история площадки |
| 10.12.2025 | 3 500 000 (+500 001) | история площадки |
| 31.12.2025 | 3 199 000 (−301 000) | история площадки |
| 25.03.2026 | 3 599 000 (+400 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 3 499 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 3 199 999 (−299 001) | история площадки |
| 08.08.2026 | 3 099 999 (−100 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 3 000 000 (−99 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок 6,59 соток в пос. Им. Воровского (ближайшая ж/д станция Храпуново), Снт Березка-2, с теплым домом из добротного бруса 150х150 (6х7 дом + 2,5х7 веранда с кухней + сверху над верандой лоджия 2,5х7). На первом этаже кухня, веранда и 2 жилые комнаты, на 2 этаже лоджия, корридор и 2 жилые комнаты. От Москвы 45 км. В доме печь, можно жить зимой (дом теплый). Категория земель сельхозназначения. Центральный водопровод на участке (летний). Электричество. Плодовые деревья и кусты. Участок ухожен. Хорошие спокойные соседи. Собственник. Все документы в порядке. Осмотр по согласованию. С продажей не спешу, срочности нет. В помощи риэлторов и различного вида помогаек не нуждаюсь. Продаю самостоятельно. Внимание прописки нет! Без торга, отдаю как есть!