Носовихинское ш., 44 км от МКАД
Павловский Посад г., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 28,8 м², участок 3 сот., газоблок.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 04.09.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 53 %
Земля ≈256 тыс. ₽/сот. × 3 сот. = 766 тыс. → дом ≈2,03 млн ₽, 71 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 97 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈576 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,11 млн / целевая ≈2,8 млн / пессимист. ≈2,49 млн → от пессимистичной прибыль −465 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Вохна ≈2,4 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17725
Рейтинг 29/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 44 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 255 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 766 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 034 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 70 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 9,2 сот. | 2 190 000 | 238 043 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 7,8 сот. | 3 000 000 | 384 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8 сот. | 3 100 000 | 387 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 7 сот. | 4 900 000 | 700 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 7 сот. | 1 390 000 | 198 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6,8 сот. | 1 850 000 | 272 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 9,5 сот. | 2 799 999 | 294 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 12,5 сот. | 3 400 000 | 272 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7,5 сот. | 6 690 000 | 892 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 576 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 96 970 / 102 236 / 122 807 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 114 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 958 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 803 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 491 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -465 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | 31,3 м² | 4 сот. | 3 200 000 | 102 236 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.5 км | Красная Лента-2 СНТ | 28,5 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 122 807 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | 28 м² | 3 сот. | 3 400 000 | 121 429 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.7 км | Елизаветино пос. | 33 м² | 3 сот. | 1 500 000 | 45 455 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | 33 м² | 3 сот. | 3 200 000 | 96 970 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.4 км | 33 м² | 3 сот. | 3 200 000 | 96 970 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:20 | смена цены | 3 000 000 → 2 800 000 |
Описание
Продается дом площадью 28.8м2 с земельным участком 3 сот. Одноэтажное строение из газоблоков, построенное в 1960 году, расположено на участке категории Ижс. В доме две комнаты, требуется ремонт. На территории растут плодовые деревья, есть возможность обустроить сад или огород. Электрический ввод законсервирован, газ цокольный ввод.