Носовихинское ш., 52 км от МКАД
Ефимово ДНП, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 40 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,05 млн ₽, снижали с 3,85 млн; первая цена 3,85 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 67 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 976 тыс. → дом ≈2,07 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 51 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,59 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,33 млн / целевая ≈3 млн / пессимист. ≈2,66 млн → от пессимистичной прибыль −730 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −22 %.
Коммуникации: колодец; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Назарьево ≈5,3 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17724
Рейтинг 28/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 350 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 976 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 074 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 850 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ефимовский Лес ДНП | 13 сот. | 1 450 000 | 111 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ефимово ДНП | 11,5 сот. | 1 700 000 | 147 826 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ефимовский Лес ДНП | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ефимово ДНП | 8,7 сот. | 2 900 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ефимово ДНП | 13,5 сот. | 2 800 000 | 207 407 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ефимово ДНП | 18 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ефимово д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ефимово ДНП | 12,9 сот. | 890 000 | 68 992 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ефимово ДНП | 16,8 сот. | 1 200 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ефимово дп | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 250 / 82 474 / 93 750 |
| цена объекта | 3 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 592 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 328 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 162 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 995 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 662 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -730 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Бывалино д. | 40 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Стремянниково д. | 40 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сосновый Бор ДНТ | 36 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Большое Кишнево д. | 40 м² | 15 сот. | 2 050 000 | 51 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ефимовский Лес ДНП | 48,5 м² | 11,7 сот. | 4 000 000 | 82 474 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Назарьево д. | 43,5 м² | 8,5 сот. | 2 700 000 | 62 069 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ефимовский Лес ДНП | 50 м² | 6,4 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Евсеево ДП | 42 м² | 10,5 сот. | 2 370 000 | 56 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Большое Кишнево д. | 42,4 м² | 7,8 сот. | 5 350 000 | 126 179 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 40 м² | 6,1 сот. | 3 750 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 3 850 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 3 550 000 (−150 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 150 000 (−400 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 050 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 050 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2138012. Пpoдаетcя дом в Павлово Посадский районе, д. Ефимово в Днп "Ефимовский лес" дом стоит на участке 12 cотoк, огорожен забором, (калитка воротам). Ha учаcткe распoлoжены: 1. Оcновной дом каркасный 6х6. В доме прихожая, кухня гостиная, спальня, комната для санузла. Все коммуникации заведены в дом (электричество, вода). 2. Два хозблока для хозяйственного инвентаря. 3. Колодец. 4. Уличный туалет. Днп обжитое, все соседи живут постоянно, зимой дороги чистят. Вокруг лес, чистый воздух, тишина. В деревне магазины, школа, д/сад в шаговой доступности. Остановка автобуса в 5 минутах ходьбы. 1 взрослый собственник, все документы в порядке. Показ возможен в любое удобное время по предварительной договоренности. По всем интересующим вопросам звоните в любое время.