Носовихинское ш., 31 км от МКАД
Малиновка КП, Раменский гор. округ
Дом 90 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 22.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 58 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 674 тыс. → дом ≈2,43 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 106 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,43 млн / целевая ≈8,49 млн / пессимист. ≈7,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,31 млн ₽, маржа 44 %, ROI 78 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Дрезна ≈7,1 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17722
Рейтинг 74/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 3.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 674 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 426 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 956 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Марс СНТ | 9 сот. | 890 000 | 98 889 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Марс СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Козлово СНТ | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Козлово СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сосновый Бор ДНТ | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Козлово д. | 10 сот. | 1 490 000 | 149 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Козлово д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Козлово д. | 15 сот. | 3 999 000 | 266 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Юркино д. | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Козлово д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 106 215 / 106 215 / 107 073 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 432 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 960 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 489 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 546 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 311 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 78 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Луч СНТ да: «ванная» + «отделка» | 84,1 м² | 6,3 сот. | 3 499 000 | 41 605 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Назарьево д. да: «санузлы» + «под ключ» | 88,5 м² | 6 сот. | 9 400 000 | 106 215 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Назарьево д. да: «санузлы» + «под ключ» | 88,5 м² | 6 сот. | 9 400 000 | 106 215 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Евсеево д. да: «ванные» + «теплый пол» | 82 м² | 6 сот. | 8 780 000 | 107 073 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
9 км от Ж/Д Станции "Дрезна". Готов к проживанию круглогодично. Туалет и санузел в доме. Отопление электрическое ( Электрокотёл, батареи) + дополнительно подогрев пола для кухни, туалета и санузла. Высокие потолки на первом этаже. Сразу на выезде из Снт есть заход на пруд для купания летом. Продуктовый магазин. Хорошие тихие соседи. Летом центральное водоснабжение, зимой подача воды в дом из колодца. Отдельное подсобное помещение для управления коммуникациями. Кадастровый номер 50:24:0040409:1096. Предоставим выписку Егрн и другую информацию по требованию.