Носовихинское ш., 64 км от МКАД
Ликино-Дулево г., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 57,7 м², участок 2 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 10.07.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈242 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 18 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,15 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ.
До ст. Дулёво ≈1,9 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17721
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 242 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Давыдово д. | 6,3 сот. | 7 999 999 | 1 269 841 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7,5 сот. | 2 500 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 7,8 сот. | 2 500 000 | 320 513 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10,6 сот. | 3 500 000 | 330 189 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 7,5 сот. | 1 800 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 154 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 857 / 49 491 / 106 164 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.9 км | Саурово д. | 60 м² | 1,6 сот. | 1 450 000 | 24 167 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | 42 м² | 2 сот. | 2 700 000 | 64 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.9 км | Саурово д. | 70 м² | 1,6 сот. | 1 250 000 | 17 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | 68,7 м² | 3 сот. | 3 400 000 | 49 491 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.8 км | 49 м² | 3 сот. | 3 700 000 | 75 510 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16 км | 43,8 м² | 3 сот. | 4 650 000 | 106 164 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.6 км | 43 м² | 1 сот. | 1 700 000 | 39 535 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2025 | 2 700 000 | история площадки |
| 05.11.2025 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.03.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается часть жилого дома, с отдельным кадастровым номером 50:24:0000000:65635, площадью 57,7 кв. М. (33,4 кв. М. В Егрн), на участке 2 сот. Без собственности. Спальня 14,2 кв. М. Комната 14 кв. М. (стенка). Прихожая 13,6 кв. М. Комната под ремонт 10,7 кв. М. С кладовой. Кухня 5,2 кв. М. (плита, раковина). Душевая. Санузел. Из доп. Помещений на участке есть большая кладовая с полками, загон для собаки и гараж-ракушка. Дом теплый, с отепленными перекрытиями. Железо оцинкованное на боковой части крыши, на передней части новое железо. Газ, электричество, вода горячая постоянно от двухконтурного котла Ferroli. Участок 2 сотки черноземный, земля черноземная, для зелени, огурцов, кабачков. Забор новый евроштакетник, с калиткой. Рядом имеется вся инфраструктура: школы, детские сады, банки, дом культуры с секциями для детей и взрослых, озеро с пляжем, парк в Дулево, фарфоровый завод и завод лиаз. До автобусной остановки 450 метров, до ж/д станции "Дулево" 2,5 километра, до города Орехово-Зуево 10 километров. Оперативный показ. Специалист по недвижимости Светлана.