Носовихинское ш., 40 км от МКАД
Родник СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 23.02.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 64 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 584 тыс. → дом ≈2,57 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,29 млн / целевая ≈2,96 млн / пессимист. ≈2,63 млн → от пессимистичной прибыль −746 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: печь, скважина, септик (по описанию).
До ст. Казанское ≈2,5 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17720
Рейтинг 31/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 960 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 584 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 566 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | ЛПХ Игнатово пос. | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Игнатово д. | 10,4 сот. | 790 000 | 75 962 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ЛПХ Игнатово пос. | 10,1 сот. | 449 000 | 44 455 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ЛПХ Игнатово пос. | 12,3 сот. | 890 000 | 72 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ЛПХ Игнатово пос. | 20 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Казанское Полесье ДНП | 13,3 сот. | 2 000 000 | 150 376 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Казанское Полесье ДНП | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Игнатово д. | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сонино д. | 11 сот. | 2 290 000 | 208 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | ЛПХ Сонин Луг пос. | 10,7 сот. | 800 000 | 74 766 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 800 / 64 093 / 111 111 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 289 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 125 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 960 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 631 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -746 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Сонино д. | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Казанское с. | 45 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 111 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Мечта СНТ | 51 м² | 5,5 сот. | 3 350 000 | 65 686 | снято (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Мечта СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | ЛПХ Малое Субботино пос. | 50 м² | 5,5 сот. | 1 800 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Субботинский СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Рахманово с. | 55 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 81 818 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | 51 м² | 5,5 сот. | 2 900 000 | 56 863 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | 55 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 81 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | 50 м² | 5,2 сот. | 1 590 000 | 31 800 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.02.2025 | 3 300 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.07.2026 | 3 150 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам прекрасную дачу в Снт"Родник", которая расположена в живописном месте близ д. Сонино Павлово-Посадского района. Деревня Сонино расположена в 3 км от г. Павловский Посад. Рядом с дачей лес, протекает р. Вохонка. На участке площадью 6 соток расположен двухэтажный дом площадью 50 кв. М. Дом полностью отделан, при продаже остаётся хорошая мебель, евро матрасы, бытовая техника. Также на участке расположен кирпичный гостевой дом площадью 25 кв. М., который состоит из комнаты с печкой и веранды. На даче оборудован туалет и душ. (Септик 3 кольца, скважина). На участке сосны, большая ель, клёны, плодовые деревья земляничная поняла, грибы, и ландыши. Отличное транспортное сообщение, подъезд к Снт асфальтированный, оборудована парковка для автомобилей. Дом и гостевой домик зарегистрированы в Егрн. Дом зарегистрирован как жилое строение. Общаюсь только с реальными покупателями, агентам не плачу. Показы с мая. Оценка Циана 3 800 000, я ставлю дешевле. Есть видео, здесь ссылка с Rutube почему то не загружается. Агенты, не тратьте моё и ваше время. Общаюсь только с реальными покупателями.