Носовихинское ш., 38 км от МКАД
Субботино д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 9 сот., каркас.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 55/100 · уверенность 55 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 408 тыс. → дом ≈2,79 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 75 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,13 млн / целевая ≈5,52 млн / пессимист. ≈4,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈983 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Казанское ≈3,6 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17719
Рейтинг 55/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 50 % | 22.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 17.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.7 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 360 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 408 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 792 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 533 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Субботино д. | 5,5 сот. | 1 000 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Субботино д. | 11,5 сот. | 3 100 000 | 269 565 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Субботино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Субботино д. | 5,2 сот. | 600 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Субботино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Субботино д. | 11 сот. | 242 200 | 22 018 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Субботино д. | 13,8 сот. | 272 120 | 19 719 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Субботино д. | 10,5 сот. | 159 630 | 15 203 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Субботино д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Субботино д. | 46 сот. | 12 880 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 627 / 98 615 / 123 810 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 129 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 823 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 516 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 903 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 983 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | 64 м² | 10 сот. | 8 000 000 | 125 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | 64,8 м² | 6 сот. | 6 610 000 | 102 006 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Дубрава-3 КП | 65 м² | 12 сот. | 6 410 000 | 98 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Березки Парк КП | 62 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 61 290 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Дубрава-4 КП | 73,7 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 74 627 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Дубрава-2 КП | 75 м² | 8 сот. | 6 530 000 | 87 067 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Павловский Посад СНТ | 42 м² | 4,8 сот. | 5 200 000 | 123 810 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 4 500 000 | история площадки |
| 27.11.2025 | 4 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.12.2025 | 3 500 000 (−700 000) | история площадки |
| 08.12.2025 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.12.2025 | 3 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 18.03.2026 | 3 900 000 (+750 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 3 600 000 (−300 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок с домом. По документам и дом и земля в собственности. Дом каркасный (утепление 150), сваи, осталось подвести свет. Тех условия есть (на 15 квт) все оплачено, но в дом не заведено (нет времени заниматься). Продаётся в связи с переездом. Место хорошее, тихое, рядом речка и лес. До города Электросталь и Павловский Посад 10 минут на машине. Деревня жилая, дружная, есть детская площадка. Хорошие соседи. Сейчас оформляется дом (по документам жилой с правом регистрации), в договоре купли-продажи полная стоимость. Подходит под ипотеку (вторичное жилье, под семейную ипотеку-нет). Звоните, с удовольствием Вам все покажем! Срочная Продажа, Реальному Покупателю Торг!