Носовихинское ш., 44 км от МКАД
Павловский Посад г., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 45,6 м², участок 7,8 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4,25 млн; первая цена 4,25 млн ₽ от 31.12.2025.
Рейтинг 43/100 · уверенность 62 %
Земля ≈358 тыс. ₽/сот. × 7,8 сот. = 2,79 млн → дом ≈411 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 47 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈912 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3 млн / целевая ≈2,7 млн / пессимист. ≈2,4 млн → от пессимистичной прибыль −1,23 млн ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: газ — есть; в описании: колодец.
До ст. Вохна ≈1,1 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17716
Рейтинг 43/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 35 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 13 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 357 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 789 000 ₽ (7,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 411 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 013 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 10 сот. | 4 300 000 | 430 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 10 сот. | 3 990 000 | 399 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6,7 сот. | 4 000 000 | 597 015 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8 сот. | 2 750 000 | 343 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6 сот. | 3 100 000 | 516 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8 сот. | 4 400 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 7,5 сот. | 5 000 000 | 666 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 912 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 512 / 64 240 / 123 810 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 997 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 847 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 697 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 398 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 234 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | 44 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 60 227 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Радуга СНТ | 46 м² | 5 сот. | 2 850 000 | 61 957 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 46,7 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 64 240 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 48,2 м² | 7 сот. | 8 400 000 | 174 274 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Павловский Посад СНТ | 42 м² | 5 сот. | 5 200 000 | 123 810 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рябина СНТ | 40 м² | 6,1 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Родничок СНТ | 43 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 46 512 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Казанское с. | 45 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 111 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 51 м² | 5,5 сот. | 2 900 000 | 56 863 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | 42,5 м² | 7,4 сот. | 4 950 000 | 116 471 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 4 250 000 | история площадки |
| 14.08.2026 | 3 200 000 (−1 050 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Изолированная часть жилого дома, участок почти 8 соток, газ, свет, вода холодная в доме (колодец), выгребная яма, в доме тепло работает котел, участок ровный сухой, отличное месторасположение, станция рядом, вся необходимая инфраструктура в шаговой доступности, рядом речка, лес, тихий спальный район, все коммуникации для комфортного проживания имеются, показ в любое время. Документы к сделке готовы.