Носовихинское ш., 44 км от МКАД
Фатеево д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 74 м², участок 14,8 сот., бревно.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 5,1 млн; первая цена 5,1 млн ₽ от 31.03.2025.
Рейтинг 50/100 · уверенность 66 %
Земля ≈17 тыс. ₽/сот. × 14,8 сот. = 255 тыс. → дом ≈3,04 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–132 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,47 млн / целевая ≈5,82 млн / пессимист. ≈5,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈988 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 24 %.
Коммуникации: скважина; газ — по границе.
До ст. Вохна ≈2,8 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17714
Рейтинг 50/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 47 % | 20.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 98 % | 6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 17 223 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 255 000 ₽ (14,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 045 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 149 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Фатеево д. | 10,4 сот. | 280 000 | 26 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Фатеево д. | 9 сот. | 430 000 | 47 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Фатеево д. | 25 сот. | 7 200 000 | 288 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Фатеево д. | 9 сот. | 1 459 400 | 162 156 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Фатеево д. | 10,4 сот. | 170 000 | 16 346 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Фатеево д. | 12,1 сот. | 143 700 | 11 876 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Фатеево д. | 11,2 сот. | 160 000 | 14 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фатеево д. | 9,8 сот. | 3 400 000 | 346 939 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фатеево д. | 12,4 сот. | 246 200 | 19 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Ольгино пос. | 11,5 сот. | 500 000 | 43 478 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 097 / 85 333 / 131 944 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 466 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 143 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 819 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 173 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 988 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | 72 м² | 7,8 сот. | 9 500 000 | 131 944 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Сонино д. | 75 м² | 13 сот. | 6 400 000 | 85 333 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Восток СНТ | 76,6 м² | 8 сот. | 4 450 000 | 58 094 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Сонино д. | 70 м² | 11 сот. | 4 950 000 | 70 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 70 м² | 9 сот. | 14 000 000 | 200 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | 72,5 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 89 655 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | 76 м² | 10 сот. | 7 570 000 | 99 605 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | Мир СНТ | 82,1 м² | 8,2 сот. | 1 650 000 | 20 097 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | 74 м² | 10 сот. | 6 700 000 | 90 541 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Рахманово с. | 64,4 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 60 559 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2025 | 5 100 000 | история площадки |
| 21.04.2025 | 4 500 000 (−600 000) | история площадки |
| 02.05.2025 | 3 990 000 (−510 000) | история площадки |
| 17.10.2025 | 3 500 000 (−490 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 539159. Продается бревенчатый дом на земельном участке Ижс. Дом 74 кв. М., одна комната, санузел совмещенный, отделка чистовая. Свет 15 квт, вода скважина 27 метров, канализация кольца. Земельный участок правильной формы, ровный, сухой. Газ по границе.