Носовихинское ш., 25 км от МКАД
имени Воровского пос., Богородский гор. округ
Дом 36 м², участок 4 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 56 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 400 тыс. → дом ≈2,9 млн ₽, 81 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,97 млн / целевая ≈1,77 млн / пессимист. ≈1,57 млн → от пессимистичной прибыль −1,95 млн ₽, маржа −124 %, ROI −55 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лесная ≈3,1 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17713
Рейтинг 38/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 400 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 900 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 80 556 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Синтез СНТ | 12 сот. | 980 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Синтез СНТ | 6,6 сот. | 2 800 000 | 424 242 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семья СНТ | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семья СНТ | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семья СНТ | 12 сот. | 890 000 | 74 167 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Отдых СНТ | 8 сот. | 1 490 000 | 186 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Локомотив-3 СНТ | 6,8 сот. | 990 000 | 145 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заря СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ветеран ЦАО СНТ | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 778 / 58 125 / 107 838 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 968 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 870 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 771 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 574 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 951 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −124 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Светлячок-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Торфяник СНТ | 35 м² | 5,8 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | ОРГРЭС СНТ | 38 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 47 368 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | имени Воровского пос. | 34 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 55 882 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Заря СНТ | 38,6 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 77 720 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Юбилейное СНТ | 40 м² | 5,8 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Станкоагрегат СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Марьино д. | 37 м² | 5 сот. | 3 990 000 | 107 838 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Строитель СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Озерки СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 4 000 000 (+600 000) | история площадки |
| 14.08.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 01.09.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 4 000 000 (+700 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 36 В доме две квадратные спальни по 8,5 м. Кв., на участке посадил грушу, есть малина, ежевика. В минуте от озера, участок тупиковый (машины не ездят), по периметру лес, закрытая территория. До станции посёлок имени Воровского 30 минут пешком, посёлок с полной инфраструктурой. Есть фундамент и слив под баню.