Носовихинское ш., 14 км от МКАД
Вишняково д., Богородский гор. округ
Дом 28 м², участок 2 сот., кирпич, 1965 год.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,4 млн; цена не менялась с 30.09.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈485 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 120 тыс.–137 тыс. ₽/м², медиана 133 тыс.
Ремонт ≈460 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается уютная, светлая часть дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Вишняково ≈0,8 км по прямой; до МКАД 14 км, на машине ≈28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17712
Рейтинг 35/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 20 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 485 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Вишняково д. | 11 сот. | 8 300 000 | 754 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вишняково д. | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вишняково д. | 13 сот. | 5 500 000 | 423 077 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вишняково д. | 12,5 сот. | 6 000 000 | 480 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 10,5 сот. | 7 500 000 | 714 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Вишняково д. | 20 сот. | 10 500 000 | 525 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 35 сот. | 19 000 000 | 542 857 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10,5 сот. | 9 650 000 | 919 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 27,5 сот. | 9 400 000 | 341 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 119 600 / 133 333 / 137 195 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается уютная, светлая часть дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается уютная, светлая часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | 30 м² | 2,2 сот. | 4 000 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.5 км | Дружба СНТ | 25 м² | 3 сот. | 2 990 000 | 119 600 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Поляны СНТ | 32,8 м² | 1 сот. | 4 500 000 | 137 195 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2025 | 3 300 000 | история площадки |
| 30.10.2025 | 3 400 000 (+100 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная, светлая часть дома. По документам выделенная в натуре доля) площадью 28 кв. М. То есть часть дома в собственности, а земля в долевой собственности. Формат заезжай и живи! Идеальный вариант как для постоянного проживания, так и для дачного отдыха. О доме и участке: Дом кирпичный (1965 года постройки), очень теплый. Планировка по типу просторной студии, есть вместительная прихожая. Все коммуникации в доме: центральное водоснабжение, электрическое отопление, канализация (выгребная яма). Газ проходит прямо по границе участка при желании можно завести. Совмещенный санузел полностью отделан плиткой. Вся мебель остается новому владельцу в подарок! Участок 2 сотки (земля в долевой собственности). Оборудована закрытая приватная зона отдыха на заднем дворе, где можно жарить шашлыки и принимать гостей. Также на участке есть сарай и беседка для хранения вещей и инвентаря. Низкие коммунальные платежи. Транспортная доступность: Прекрасное расположение: всего 21 км от Мкад по Носовихинскому шоссе. Очень удобный и быстрый выезд на новую платную трассу М-12 (доедете до Москвы без пробок, стоимость проезда всего 157 руб.). До железнодорожной станции "33 км" 10 минут пешком спокойным шагом. Зимой дороги и улицы чистятся администрацией ежедневно, подъезд отличный. Инфраструктура и природа: В пешей доступности вся городская инфраструктура: школа, детский сад, аптека, супермаркеты "Пятерочка" и "Дикси", пункты выдачи Ozon и Wildberries. Вокруг потрясающая природа: чистый воздух, тишина, рядом поле, знаменитые Бисеровские озера и Кудиновский карьер идеальные места для отдыха, купания. И рыбалки. Соседи адекватные, живут круглогодично. Документы и условия сделки: В собственности более 8 лет, один взрослый собственник. Никаких долгов, несовершеннолетних и обременений нет. Быстрый выход на сделку. Покупка за наличные средства. Звоните или пишите в личные сообщения, чтобы договориться о просмотре! Показ по предварительной договоренности до 19:00.