Носовихинское ш., 8 км от МКАД
Торбеево д., Люберцы гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,48 млн ₽; цена не менялась с 17.09.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈435 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 87 тыс.–210 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈800 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; свет — есть.
До ст. Овражки ≈3,5 км по прямой; до МКАД 8 км, на машине ≈21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17710
Рейтинг 34/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 435 443 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мичуринец СНТ | 12 сот. | 4 999 000 | 416 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мичуринец СНТ | 17,9 сот. | 8 500 000 | 474 860 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мичуринец СНТ | 13 сот. | 5 300 000 | 407 692 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Торбеево д. | 5,5 сот. | 2 500 000 | 454 545 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Торбеево д. | 11,2 сот. | 5 300 000 | 473 214 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Торбеево д. | 8,7 сот. | 4 700 000 | 540 230 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мичуринец СНТ | 24 сот. | 10 500 000 | 437 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мичуринец СНТ | 11,5 сот. | 5 600 000 | 486 957 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мичуринец СНТ | 12 сот. | 5 499 000 | 458 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мичуринец СНТ | 10,3 сот. | 4 478 000 | 434 757 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 87 273 / 120 000 / 210 000 |
| цена объекта | 3 480 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 958 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Полушкино-2 СНТ | 50 м² | 6,4 сот. | 4 900 000 | 98 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Гея СНТ | 50 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 106 000 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ветеран СНТ | 50 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | 50 м² | 6 сот. | 20 000 000 | 400 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | Соболиха д. | 52 м² | 5,7 сот. | 6 100 000 | 117 308 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Малаховка пгт | 50 м² | 4 сот. | 8 900 000 | 178 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Полушкино-2 СНТ | 55 м² | 6,5 сот. | 4 800 000 | 87 273 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Малаховка пгт | 50 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 160 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Малаховка пгт | 50 м² | 4 сот. | 10 500 000 | 210 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Купавна Лайф КП | 48 м² | 8,9 сот. | 9 000 000 | 187 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.09.2026 | 3 480 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 480 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам часть дома (около 50 кв. М.) с отдельным входом и 1,2 сотки земли. Долевая собственность. 10-12 км от Мкад. Снт Мичуринец. Территория деревни Торбеево. Дом из бруса, утепленный. Крыша металлическая, фундамент бетонный. " комнаты, кухня, совмещ. Санузел, прихожая. Коммуникации: электричество, вода, канализация, септик, отопление. Прописка. Каждые полчаса ходит автобус А65 до жд. Станции. Железнодорожная Мцд 4, маршрутка до Люберец. Школа, поликлиника 15 минут. На транспорте. Магазины в шаговой доступности. На участке есть зона для барбекю.