Носовихинское ш., 52 км от МКАД
Бывалино д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 40 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 20.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 580 тыс. → дом ≈2,92 млн ₽, 73 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,85 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,28 млн → от пессимистичной прибыль −1,5 млн ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: колодец; газ — есть.
До ст. Назарьево ≈3,1 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17707
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 53 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 983 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 580 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 920 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 73 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Бывалино д. | 26 сот. | 5 700 000 | 219 231 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бывалино д. | 17 сот. | 1 500 000 | 88 235 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бывалино д. | 26 сот. | 4 750 000 | 182 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луговое ДНП | 11,9 сот. | 570 000 | 47 899 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луговое ДНП | 10,3 сот. | 1 400 000 | 135 922 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бывалино д. | 10 сот. | 243 660 | 24 366 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бывалино д. | 11 сот. | 298 500 | 27 136 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Луговое ДНП | 13 сот. | 1 900 000 | 146 154 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Назарьево д. | 20 сот. | 2 750 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Луговое ДНП | 20 сот. | 2 550 000 | 127 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 444 / 69 160 / 123 810 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 847 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 705 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 562 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 278 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 497 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Стремянниково д. | 40 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ефимово ДНП | 40 м² | 12 сот. | 3 050 000 | 76 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Назарьево д. | 43,5 м² | 8,5 сот. | 2 700 000 | 62 069 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Евсеево ДП | 42 м² | 10,5 сот. | 2 370 000 | 56 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Сосновый Бор ДНТ | 36 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 40 м² | 6,1 сот. | 3 750 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Большое Кишнево д. | 40 м² | 15 сот. | 2 050 000 | 51 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Родничок СНТ | 43 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 46 512 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Дубок СНТ | 36 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Павловский Посад СНТ | 42 м² | 5 сот. | 5 200 000 | 123 810 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок ровный высокий, дом бревно крепкий, газ, свет, вода колодец, в доме стоит котел и газовая колонка, на участке летний туалет, и хоз постройка, с центре деревни, не далеко от Бывалинского храма, в доме 1 комната и терраса, 1 собственник, зарегистрированных нет. Показ в любое время по договоренности, ипотеки, маткапиталы без проблем, поможем с одобрением ипотеки.