Носовихинское ш., 51 км от МКАД
Стремянниково д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 40 м², участок 6,5 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 20.09.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 58 %
Земля рядом ≈136 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈800 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаю выделенную часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Назарьево ≈1,8 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17706
Рейтинг 32/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 16.2 |
| торг | 5 | 83 % | 6.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 23 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 136 316 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Стремянниково д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луговое ДНП | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луговое ДНП | 7 сот. | 1 600 000 | 228 571 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луговое ДНП | 15,5 сот. | 4 400 000 | 283 871 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Луговое ДНП | 20 сот. | 2 550 000 | 127 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Назарьево д. | 20 сот. | 2 750 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Луговое ДНП | 13 сот. | 1 900 000 | 146 154 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Щекутово д. | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Назарьево д. | 7,6 сот. | 1 750 000 | 230 263 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луговое ДНП | 10,3 сот. | 1 400 000 | 135 922 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 444 / 90 814 / 123 810 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаю выделенную часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаю выделенную часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Назарьево д. | 43,5 м² | 8,5 сот. | 2 700 000 | 62 069 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 40 м² | 6,1 сот. | 3 750 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | Дубок СНТ | 36 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Родничок СНТ | 43 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 46 512 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Павловский Посад СНТ | 42 м² | 5 сот. | 5 200 000 | 123 810 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Рябина СНТ | 40 м² | 6,1 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Назарьево д. | 32 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 112 500 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Евсеево ДП | 34 м² | 7 сот. | 3 350 000 | 98 529 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | 43 м² | 7,5 сот. | 4 250 000 | 98 837 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | Зорька СНТ | 33 м² | 6,6 сот. | 2 900 000 | 87 879 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 13.11.2025 | 3 600 000 (−400 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.06.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.07.2026 | 3 500 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю выделенную часть дома с земельным участком с газом. Звоните торг реальному покупателю.