Носовихинское ш., 58 км от МКАД
Жасмин СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 14.08.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Земля ≈182 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,09 млн → дом ≈2,41 млн ₽, 60 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 45 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,47 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,98 млн → от пессимистичной прибыль −1,8 млн ₽, маржа −91 %, ROI −48 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Дрезна ≈1,4 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17705
Рейтинг 18/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 181 871 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 091 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 409 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 60 225 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Горбачиха д. | 14 сот. | 3 150 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горбачиха д. | 7 сот. | 3 790 000 | 541 429 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горбачиха д. | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 4,2 сот. | 2 500 000 | 595 238 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 7,6 сот. | 3 500 000 | 460 526 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Малиново д. | 11 сот. | 1 900 000 | 172 727 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малиново д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 7 сот. | 3 790 000 | 541 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Бриз СНТ | 21,5 сот. | 4 500 000 | 209 302 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Малиново д. | 6,1 сот. | 880 000 | 144 262 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 161 / 61 388 / 123 874 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 472 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 348 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 225 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 978 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 797 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −91 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Гридино д. | 45 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | 41 м² | 4 сот. | 3 900 000 | 95 122 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | Машиностроитель СНТ | 36 м² | 6,5 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Савостьяново д. | 50 м² | 3 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | 44,4 м² | 5 сот. | 5 500 000 | 123 874 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | Машиностроитель СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 52 083 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Сосновый Бор СНТ | 28,2 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 88 652 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Фарфорист СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Машиностроитель СНТ | 31 м² | 6,3 сот. | 1 400 000 | 45 161 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Отдых СНТ | 30 м² | 6,6 сот. | 1 450 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
"Садовый участок 6 соток в экологичном месте, Сдт " Жасмин", рядом озеро и лес, Троицкий храм. Основные характеристики: Земельный участок 600 кв. М; Общая совместная собственность. Дом- 40 кв. М; 2 комнаты, кухня, крытая веранда, место для отдыха- столовая зона на уличной, крытой, защищённой веранде. Детская площадка на веранде. Подсобные помещения: два сарая, летний душ, туалет. Мангальная зона, сформированные грядки с дорожками, парник. На участке яблони, смородина чёрная и Красная, ежевика, виноград, другие насаждения- туи можевельник, цветы. Участок очень уютный, чистый и благоустроенный. Разделен дорожкой на две зоны- зону отдыха и хозяйственую. Забор из профнастила. Беседка. Колодец. Свет. Сухой, ровный участок. Расположение и инфраструктура: В 15 минутах от ж/ д вокзала. Рядом деревня Гобачиха и ещё один храм Параскевы Пятницы. Лес и озеро для купания и рыбалки, хороший подъезд до участка. Очень хорошие соседи. Идеально для семейного отдыха. Тишина природы, свежий воздух ваш уголок уюта. Фото реальные Приезжайте посмотреть лично. Цена 3,5 млн руб, торг.