Носовихинское ш., 62 км от МКАД
Дружба СТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 40 м², участок 8 сот.
Цена 750 тыс. ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 58 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 644 тыс. → дом ≈106 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈638 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,29 млн / целевая ≈1,16 млн / пессимист. ≈1,03 млн → от пессимистичной прибыль −406 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Дулёво ≈1,5 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17703
Рейтинг 34/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 644 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 106 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дружба СТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фарфорист СНТ | 7,1 сот. | 550 000 | 77 465 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фарфорист СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба-2 СНТ | 6,9 сот. | 620 000 | 89 855 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фарфорист-3 СНТ | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фарфорист-2 СНТ | 6,6 сот. | 650 000 | 98 485 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фарфорист-2 СНТ | 6 сот. | 599 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Машиностроитель СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Машиностроитель СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 750 / 30 000 / 39 850 |
| цена объекта | 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 637 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 290 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 226 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 161 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 032 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -405 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Дружба-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Машиностроитель СНТ | 40 м² | 6 сот. | 950 000 | 23 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Красочник-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дружба СТ | 42,1 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 71 259 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Отдых СНТ | 39,9 м² | 8 сот. | 1 590 000 | 39 850 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 36 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 62 500 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | Марс СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Текстильщик СНТ | 39 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Машиностроитель СНТ | 45 м² | 6,7 сот. | 1 090 000 | 24 222 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача Снт-дружба. По всем вопросам. Пишите. Свет водопровод-центральованный. Рядом остановка. Газ в ближайшем будущем. Участок ровный, но требует внимания. Посадки смородина яблоня. Строение на участке зарегистрировано.